Рекомендации
Утверждены на заседании
Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера
(протокол № 189 от 29 января 2019 года)
Участники «круглого стола», проведенного 12 декабря 2018 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием членов Совета Федерации, представителей Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, единого института развития в жилищной сфере – акционерного общества «ДОМ.РФ», банковского сообщества, а также профессионального сообщества строителей, научных и общественных организаций, обсудив вопрос о реализации положений федерального законодательства, регулирующего привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также исполнение поручения Президента Российской Федерации о поэтапном замещении в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан[1], отмечают следующее.
Во исполнение указанного выше поручения Президента Российской Федерации был принят ряд нормативных правовых актов[2], которые определили новую модель осуществления строительства многоквартирных домов в рамках законодательства о долевом строительстве, предусматривающую: переход от прямого использования в строительстве денежных средств граждан через банковское сопровождение к проектному финансированию банками деятельности застройщиков с использованием счетов эскроу; осуществление застройщиками обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в размере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве взамен существовавших ранее таких способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств, как поручительство банка и страхование гражданской ответственности застройщика.
По информации, представленной акционерным обществом «ДОМ.РФ», на текущий момент в стадии строительства находится 132,3 млн кв. м. жилья (17,8 тысяч домов, 2,7 млн квартир), почти по четвертой части из которых застройщиками сделаны обязательные отчисления в компенсационный фонд (1 968 застройщиков). При этом на счету компенсационного фонда находится сумма в размере 7,7 млрд рублей, которая призвана гарантировать защиту гражданам – участникам долевого строительства по 4 294 многоквартирным домам, стоимость строительства которых составляет 647, 5 млрд рублей[3].
По результатам ежегодного актуарного оценивания деятельности публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»[4] по состоянию на 31 декабря 2017 года Фонд имеет отрицательный разрыв ликвидности на горизонте свыше одного года по причине недостаточности текущего уровня тарифа в размере 1,2% от суммы договора долевого участия, который является неадекватным для покрытия Фондом своих обязательств. Отчетом об актуарном оценивании определена величина тарифа, обеспечивающего безубыточность деятельности Фонда, в размере 6,7% от суммы договора долевого участия. По состоянию на 30 сентября 2018 года непокрытый убыток Фонда составил 22,7 млрд рублей.
За период с 1 июля по 1 декабря 2018 года застройщиками опубликовано 100 проектных деклараций в Единой информационной системе жилищного строительства, в соответствии с которыми предполагается привлечение средств граждан с использованием счетов-эскроу на строительство 1,5 млн кв. м. жилья.
В рамках замещения средств граждан банковским кредитованием прогнозируется рост объемов проектного финансирования застройщиков с 650 млрд рублей по состоянию на 1 июля 2018 года до 3,9 трлн рублей на конец 2021 года и 6,4 трлн рублей на конец 2024 года.[5]
Вместе с тем, по информации, представленной субъектами Российской Федерации, а также строительным сообществом, имеется ряд сдерживающих факторов, препятствующих переходу в полном объеме с 1 июля 2019 года на новую модель долевого строительства.
В частности, отмечаются следующие проблемные моменты:
— высокая процентная ставка по кредитам, предоставляемым банками в рамках проектного финансирования деятельности застройщиков;
— риск нехватки капитала банковской системы. По оценкам, потребность в дополнительном капитале для обеспечения необходимого объема кредитования застройщиков составит 0,5 – 0,75 трлн рублей дополнительного капитала (5%-7,6% совокупного капитала банковской системы на 1 ноября 2018 года);
— отсутствие у банков четкого механизма, определяющего порядок кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования, включающего утвержденный перечень документов для предоставления застройщиками в банк; сроки рассмотрения банками документов и принятия по ним решения; отсутствие программы, прописывающей условия финансирования;
— отсутствие обязанности банков предоставлять застройщикам кредиты при открытии у них последними счетов эскроу;
— завышение обеспечительных мер, предъявляемых к застройщикам для принятия положительного решения о кредитовании;
— ограниченное количество в отдельных субъектах Российской Федерации (например, в Севастополе, Республике Алтай) банков, отвечающих требованиям, предъявляемым к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве[6], а также отсутствие у них достаточной ликвидности для финансирования заявленных объемов жилищного строительства в регионе;
— риск потери активов, которые передаются застройщиком в залог банку для получения кредита в случае нарушения застройщиками сроков исполнения обязательств перед участниками долевого строительства;
— риск монополизации в отдельных регионах строительного рынка в секторе долевого строительства ограниченным количеством застройщиков в связи с уходом с него некрупных застройщиков, не получивших от банков проектного финансирования.
Участники «круглого стола» отмечают, что внедрение новой модели долевого строительства для решения поставленной в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» задачи по совершенствованию механизмов финансирования жилищного строительства (подпункт «б» пункта 6) не должно привести к уходу с рынка надежных застройщиков с положительной репутацией, сокращению ежегодно вводимых объемов жилья, а также увеличению стоимости жилья, и рекомендуют:
1. Федеральному Собранию Российской Федерации:
осуществлять мониторинг реализации положений Федерального закона от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающего переход от долевого к проектному финансированию строительства жилья в целях контроля за достижением к 2024 году поставленной в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 задачи по увеличению объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн квадратных метров в год.
2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:
рассмотреть возможность продления действия механизма банковского сопровождения деятельности застройщиков до 1 июля 2020 года;
рассмотреть возможность поэтапного раскрытия счетов эскроу в зависимости от степени готовности объекта;
рассмотреть возможность наделения единого института развития в жилищной сфере – оператора единой информационной системы жилищного строительства функциями по ведению реестра проблемных объектов и реестра граждан – участников долевого строительства, права которых нарушены;
рассмотреть вопрос о разработке механизмов государственной поддержки реализации утвержденных в субъектах Российской Федерации планов-графиков (»дорожных карт») по осуществлению мер, направленных на решение проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
3. Центральному Банку Российской Федерации (Банку России) рассмотреть вопрос о возможности снижения объемов резервов, формируемых кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам в случае привлечения средств граждан с использованием механизма счетов эскроу за счет перехода на расчет резервов по кредитам застройщиков на основе внутренних рейтингов.
4. Министерству финансов Российской Федерации совместно с Банком России рассмотреть вопрос об установлении особого порядка исчисления налога на прибыль кредитных организаций по начисленным, но не полученным (капитализированным) процентам по целевым кредитам застройщиков и налога на прибыль застройщиков.
5. Акционерному обществу «ДОМ.РФ» проработать вопросы:
по покрытию дефицита и обеспечению финансовой устойчивости публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
по стимулированию досрочного перехода застройщиков на использование счетов эскроу;
о дополнительных мерах, направленных на исполнение Плана мероприятий «дорожной карты» по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, утвержденного Председателем Правительства Российской Федерации Д.А. Медведевым 21 декабря 2017 года;
об интеграции данных Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра), а также иных государственных органов, ответственных за сбор статистических данных в жилищной сфере, в Единую информационную систему жилищного строительства.
[1] Подпункт «б» пункта 1 поручений Президента Российской Федерации от 5 ноября 2017 года № Пр-2261.
[2] Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
[3] Данные представлены акционерным обществом «ДОМ.РФ» к расширенному заседанию Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера, проведенному 4 декабря 2018 года.
[4] Годовой отчет публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» за 2017 год, утвержденный решением наблюдательного совета Фонда (протокол от 29 июня 2018 года № НС-4/2018)
[5] Там же.
[6] Постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 года № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.