«Обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой в целях жилищного строительства в рамках деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»

Рекомендации

Проект

Участники «круглого стола», проведенного Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием представителей федеральных и региональных органов государственной власти, научных и общественных организаций, а также хозяйствующих субъектов, обсудив вопрос обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой в целях жилищного строительства, реализуемого в рамках деятельности акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования», отмечают следующее.

Правовое регулирование деятельности акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее — АО «АИЖК») основано на нормах Федерального закона от 13 июля 2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с положениями которого АО «АИЖК» является единым институтом развития в жилищной сфере, осуществляющим свою деятельность в целях содействия проведению государственной жилищной политики, в том числе за счет привлечения в нее инвестиций.

Одной из основных задач АО «АИЖК» является содействие в обеспечении земельных участков, предоставленных для жилищного или иного строительства, объектами инженерной, социальной и транспортной инфраструктур.

В части обеспечения земельных участков, предназначенных для жилищного строительства необходимой инженерной инфраструктурой, по информации, представленной АО «АИЖК», содействие осуществляется по следующим направлениям:

1. Анализ возможности присоединения к инженерным сетям на этапе вовлечения земельных участков в жилищное строительство, в рамках которого проводится расчет присоединяемых нагрузок, а также взаимодействие с сетевыми и ресурсоснабжающими организациями в целях определения существующих резервов и пропускной способности инженерных сетей, определения ориентировочных точек подключения к инженерным сетям, определения мероприятий по подключению (технологическому присоединению), определения ориентировочной стоимости присоединения, получения информации о трассировке сетей, расположенных в границах и вблизи границ земельных участков, получения информации о наличии мероприятий по присоединению (подключению) в схемах перспективного развития и инвестиционных программах сетевых и эксплуатационных организаций.

2. Подготовка земельных участков к реализации, в рамках которой проводится уточненный расчет нагрузок на инженерные сети и направление заявок на подключение к ним; взаимодействие с сетевыми и ресурсоснабжающими организациями по определению различных вариантов подключения к инженерным сетям и дальнейшей оптимизацией технических решений на подключение; получение технических условий и заключение договоров на подключение (технологическое присоединение) к инженерным сетям.

3. Сопровождение проектов строительства в части оказания методологической и консультационной помощи застройщикам при оформлении документов на всех этапах подключения к инженерным сетям (анализ поданных заявок, полученных проектов договоров на технологическое присоединение, исполнение договоров на подключение); взаимодействие с сетевыми и ресурсоснабжающими организациями и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации о возможности включения мероприятий, необходимых для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой, в инвестиционные программы таких организаций; предоставление сетевым и ресурсоснабжающим организациям земельных участков для размещения объектов инженерной инфраструктуры в рамках реализации инвестиционных программ, в том числе договоров подключения (технологического присоединения).

4. Осуществление системного взаимодействия с сетевыми организациями, в том числе путем заключения соглашений о сотрудничестве (например, публичное акционерное общество «Россети» (далее – ПАО «Россети») и АО «АИЖК» заключили Соглашение и Меморандум о сотрудничестве, в рамках которых осуществляется взаимодействие по созданию благоприятных условий для привлечения инвестиционных ресурсов в развитие систем электроснабжения, а также для обеспечения технологического присоединения к электрической сети объектов, расположенных на земельных участках АО «АИЖК»[1]).

Наглядным положительным подтверждением указанного выше взаимодействия может служить пример взаимодействия АО «АИЖК» с ПАО «Россети», посредством которого по проекту строительства жилья экономического класса «Новый Ярославль» (д. Губцево, Ярославская область) размер платы за технологическое присоединение был снижен на 46,6% путем оптимизации выполнения схемы электроснабжения; по проекту строительства жилья для ЖСК «Радиосвязь» (ул. Е. Стасовой, г. Красноярск) размер платы за технологическое присоединение снизили на 62% за счет изменения схемы электроснабжения, при этом сокращение сроков указанного присоединения составило более 4 месяцев.

Через взаимодействие АО «АИЖК» с обществом с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз» мероприятия по реконструкции газопровода высокого давления от ГРС «Кудьма» до п. Новинки с целью увеличения производительности газораспределительной сети, были включены в инвестиционную программу указанного общества.

Результатом взаимодействия АО «АИЖК» с публичным акционерным обществом «НОВАТЭК» стало включение в инвестиционную программу общества мероприятий по строительству ГРС-2 п. Митрофановский, направленных на газификацию Сосновского района Челябинской области.

Следует отметить, что указанные примеры не единичны[2].

Выполнение указанных выше мероприятий АО «АИЖК» в комплексе служит общей цели сокращения сроков освоения земельного участка, а также снижения стоимости квадратного метра жилья. 

АО «АИЖК» также принимало участие в реализации программы «Жилье для российской семьи», реализуемой в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 года № 323 (далее — Программа), в рамках которой АО «АИЖК» планировалось осуществлять финансирование мероприятий по выкупу построенных в рамках реализации Программы объектов инженерно-технического обеспечения либо приобретению закладных, удостоверяющих право залога на обозначенные объекты.

Вместе с тем, Счетной палатой констатировалось недостижение целевых индикаторов указанной Программы[3], было указано, что по состоянию на 1 января 2017 года строительство жилья экономического класса фактически не обеспечено объектами инженерно-технического обеспечения в части вопросов, отнесенных к компетенции АО «АИЖК», в том числе по причине наличия условия Программы о предоставлении финансирования на цели выкупа объектов инженерно-технической инфраструктуры только после подтверждения застройщиком факта реализации жилых помещений гражданам Российской Федерации по цене, не превышающей максимальную цену жилья экономического класса, установленную Программой (не более 35 тыс. рублей за 1 кв. метр).

Несмотря на то, что постановлением Правительства Российской Федерации от 31 марта 2017 года № 393 программа «Жилье для российской семьи» была исключена из Программы, АО «АИЖК» продолжит выполнять принятые на себя обязательства по финансированию выкупа объектов инженерной инфраструктуры при безусловном выполнении обязательств со стороны застройщиков. 

По данным АО «АИЖК», среди основных проблем, препятствующих оперативному и качественному решению вопроса подключения к сетям инженерной инфраструктуры, можно выделить следующие:

• отсутствие синхронизации перспективных схем развития инженерной инфраструктуры и инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования (генеральными планами, схемами территориального зонирования, правилами землепользования и застройки);
  
• отсутствие синхронизации инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций со сроками строительства объектов жилищного строительства;
  
• длительные сроки подключения к инженерным сетям в рамках исполнения договоров подключения (технологического присоединения);
  
• различные расценки на строительство сетей при установлении органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации стандартизированных ставок на подключение (технологическое присоединение) к инженерным сетям (НЦС, ФЕР, ТЕР);
  
• сложность и длительность процедур предоставления земельных участков для строительства линейных объектов инфраструктуры (оформление сервитутов, выделение и регистрация выделенных частей земельных участков под сети);
  
• отсутствие «единого окна» и консультационных центров подачи заявок на подключение ко всем видам ресурсов (как, например, «Мои документы»);
  
• отсутствие процедуры получения предварительной информации о сроках и стоимости присоединения к инженерным сетям на стадии оценки проекта жилищного строительства.
  

Одной из основных проблем, возникающих при обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой в целях жилищного строительства, отмечается острая недостаточность финансовых средств как на обеспечение указанных земельных участков непосредственно самой инженерной инфраструктурой, так и на подведение к районам застройки магистральных инженерных сетей и связанная с этим невозможность переложения решения данного вопроса на застройщика в виду риска увеличения себестоимости строящегося жилья, а, следовательно, потенциального снижения его доступности для населения.

Конечно, отчасти вопрос обеспечения рассматриваемых земельных участков инженерной инфраструктурой решается через подпрограмму «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015–2020 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года № 1050, в рамках которой предусмотрено возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями или юридическими лицами в кредитных организациях на цели обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства жилья экономкласса, а также предоставляемых семьям, имеющим 3 и более детей, а также реализуемого в рамках указанной подпрограммы приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье», на реализацию которого в 2017 году выделено 20 млрд. рублей, часть средств которого пойдет на финансирование строительства инженерной инфраструктуры для жилищного строительства.

Вместе с тем, регионами отмечается, что данных механизмов (финансовых средств) недостаточно.

Например, Иркутской областью в связи с этим предлагается предоставлять новые земельные участки из федеральной собственности для строительства жилья только после определения сроков и источников обеспечения таких земель инженерной инфраструктурой.

Также отдельными субъектами Российской Федерации отмечено, что существующая модель разделения крупных земельных участков и реализация их частей нескольким застройщикам не позволяет реализовать в полной мере комплексные подходы к застройке территории, включая строительство сетей инженерного обеспечения. Зачастую каждый застройщик вынужден осуществлять параллельное размещение коммуникаций, рассчитанных исключительно на собственные нагрузки и не предусматривающих перспективное развитие территории.

АО «АИЖК» отмечает, что одним из факторов, способных положительно повлиять на снижение затрат по обеспечению земельного участка инженерной инфраструктурой, является изменение подхода к формированию платы за технологическое присоединение (подключение) и усиление контроля за расходованием средств. В частности, в состав платы предлагается включать только затраты по капитальному строительству объектов инженерного обеспечения без учета затрат на подготовку и выдачу, а также проверку технических условий, полностью исключив прибыль на данный вид деятельности. Кроме того, ввести отчетность со стороны сетевых/ресурсоснабжающих организаций и контроль со стороны региональных органов исполнительной власти в области регулирования тарифов за расходованием средств по каждому договору технологического присоединения (подключения) с целью возврата застройщику части платы за технологическое присоединение при экономии средств. 

В контексте рассматриваемого вопроса Комитет считает необходимым дальнейшее совершенствование земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, в том числе в части строительства линейных объектов.

При совершенствовании действующего законодательства следует учитывать, что на сегодняшний день стоимость 1 погонного километра электросетевой инфраструктуры составляет в среднем 100 тыс. рублей, в отдельных регионах стоимость может достигать 180 тыс. рублей. Число согласований, необходимых для предоставления земельного участка, составляет от 3 до 15 в зависимости от субъекта Российской Федерации. При этом по данным сетевых компаний, удельный показатель стоимости оформления и строительства линейного объекта постоянно увеличивается.[4]

Участники «круглого стола», положительно оценивая работу АО «АИЖК», направленную на решение вопроса обеспечения земельных участков необходимой инженерной инфраструктурой в целях жилищного строительства, считают необходимым принятие ряда дополнительных мер в этой сфере, в связи с чем рекомендуют: 

1. Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации ускорить рассмотрение проекта федерального закона № 187920–7 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства, реконструкции, капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов», внесенного Правительством Российской Федерации. 

2. Правительству Российской Федерации:

1. Рассмотреть возможность создания центров обслуживания клиентов (потребителей) по вопросам подключения к объектам инженерной инфраструктуры.

2. Рассмотреть возможность внесения изменений в Правила подключения к системам теплоснабжения, Правила холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденные постановлениями Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 года № 307, от 29 июля 2013 года № 644, установив особенности подключения (технического присоединения) объектов жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в части снижения предельных сроков подключения, пересмотра оснований для отказа в подключении и продления сроков подключения.

3. Рассмотреть возможность введения досудебного обжалования нарушения установленных сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и сроков их исполнения. 

3. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации:

1. Согласовать программы социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, документы территориального планирования с инвестиционными программами ресурсоснабжающих организаций.

2. Обеспечить оперативное согласование откорректированных инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций при изменении документов территориального планирования.

3. Усилить контроль за исполнением инвестиционных программам ресурсоснабжающих организаций.

4. Рассмотреть возможность создания системы «единого окна» в целях приема заявок на технологическое подключение к сетям инженерно-технологического обеспечения, осуществления консультационной поддержки, получения заявителем договоров на подключение (технологическое присоединение) с техническими условиями по каждому виду заявленного коммунального ресурса. 

4. Органам местного самоуправления:

1. Согласовать программы социально-экономического развития муниципальных образований Российской Федерации, документы территориального планирования с инвестиционными программами ресурсоснабжающих организаций.

2. Учитывать в документах территориального планирования технологические коридоры под размещение перспективных объектов жилищного строительства. 

5. Акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»:

1. Направить в Правительство Российской Федерации обоснование необходимости установления особенностей подключения (технического присоединения) объектов жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

2. Оказывать методологическую и организационную поддержку по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой.