Подготовлен Законодательным Собранием Оренбургской области
Проектом законодательной инициативы предлагается предоставить право муниципальным образованиям предусматривать в правилах благоустройства территории муниципального образования положения об участии, в том числе финансовом, собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов, в содержании прилегающих территорий.
В настоящее время на основании статьи 451 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» правила благоустройства территории муниципального образования не могут содержать положения об участии, в том числе финансовом, собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов, в содержании прилегающих территорий.
В проекте пояснительной записки отмечается, что указанная норма ставит собственников, которые надлежащим образом оформили земельный участок под многоквартирным домом площадью большей, чем занимает сам многоквартирный дом, необходимый для его использования и обслуживания, в неравное положение с теми собственниками, которые оформили данный участок по границам многоквартирного дома или вообще не оформили, поскольку последние освобождаются от бремени содержания территории, которой фактически пользуются.
По мнению автора проекта законодательной инициативы, данная норма стимулирует собственников помещений в многоквартирном доме вообще не оформлять земельный участок или оформлять его исключительно по границам многоквартирного дома.
По существу предлагаемой новации отмечаем следующее.
Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 постановления).
На основании изложенного полагаем, что предложенный автором проекта законодательной инициативы подход может быть применен в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не образован.
Указанные лица обладают рядом правомочий, в том числе правом владеть и пользоваться соответствующей территорией, а также правом на получение в общую долевую собственность земельного участка после его образования и осуществления его государственного кадастрового учета.
При этом обращаем внимание, что исходя из части 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанности по образованию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, по подготовке всех необходимых документов и подаче заявления о государственном кадастровом учете земельного участка лежат на органах государственной власти или органах местного самоуправления.
Применение предлагаемого подхода в отношении собственников и (или) законных владельцев помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, образованном по границам многоквартирного дома, по нашему мнению, нуждается в дополнительном обсуждении и обосновании.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера поддерживает концепцию проекта законодательной инициативы с учетом изложенного замечания.