Заключения по ФКЗ и ФЗ

Заключение по Федеральному закону «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рассмотрел Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (проект № 322981–7), принятый Государственной Думой 21 июня 2018 года (далее – Федеральный закон), и отмечает следующее.

Федеральный закон направлен на исполнение подпунктов «а» и «в» пункта 1 перечня поручений Президента Российской Федерации от 5 ноября 2017 года № Пр-2261 (по итогам совещания с членами Правительства Российской Федерации, состоявшегося 25 октября 2017 года).

Федеральным законом вносятся комплексные изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ); Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; Федеральный закон от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации»; Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 236-ФЗ «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ); Земельный кодекс Российской Федерации.

Положения Федерального закона направлены на регулирование вопросов координации на федеральном уровне органов, осуществляющих в субъектах Российской Федерации государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; развитие положений Федерального закона № 214-ФЗ о Единой информационной системе жилищного строительства (далее – информационная система); донастройку механизма защиты прав граждан – участников долевого строительства, введенного Федеральным законом № 218-ФЗ.

Федеральным законом в действующее законодательство вносятся следующие изменения.

1. Устанавливается, что государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – государственный контроль (надзор)) осуществляется контролирующим органом (уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство) в порядке, установленным высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного контроля (надзора), установленных Правительством Российской Федерации.

При этом согласование назначения на должность руководителя контролирующего органа и освобождения его от должности осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

2. В целях дополнительной защиты прав граждан – участников долевого строительства вводится положение, согласно которому лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам – участникам долевого строительства.

3. Федеральным законом существенно развиваются положения Федерального закона № 214-ФЗ об информационной системе. Предусматривается, что субъектами информации информационной системы являются застройщики, контролирующие органы, уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган регистрации прав, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации обязаны размещать информацию в системе. Устанавливаются полномочия Правительства Российской Федерации в отношении информационной системы. Расширяется перечень сведений, подлежащих размещению в информационной системе органом регистрации прав, застройщиком. Устанавливается перечень сведений, подлежащих размещению в информационной системе органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора. Согласно Федеральному закону Единый реестр застройщиков является неотъемлемой частью информационной системы. Также Федеральным законом прописывается порядок взаимодействия контролирующих органов, Фонда, уполномоченных банков и застройщиков в системе, в том числе с использованием доступа к личному кабинету.

Также расширяется состав сведений, подлежащих отражению в проектной декларации в качестве информации о застройщике. Такая информация должна содержать сведения о структуре учредителей (участников) и бенефициарных владельцах застройщика.

4. Федеральным законом сужается перечень субъектов, имеющих право привлекать денежные средства граждан в строящиеся объекты. Жилищно-строительные кооперативы имеют указанное право только в случае осуществления строительства на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. Исключается также возможность привлечения денежных средств граждан путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов.

5. Предусматривается возможность осуществления застройщиком привлечения денежных средств участников долевого строительства по нескольким разрешениям на строительство в отношении земельных участков, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии; территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении или договор о ее комплексном развитии, а также если строительство осуществляется в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории. При этом закрепляется обязанность застройщика открывать в банке отдельные расчетные счета в отношении каждого разрешения на строительство.

6. Закрепляется возможность привлечения застройщиками целевых займов основного общества застройщика в размере, не превышающем двадцати процентов от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действующую ключевую ставку Центрального Банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта.

Кроме того, в качестве альтернативы такого обязательного условия, при котором застройщик вправе привлекать для строительства денежные средства граждан, как наличие на банковском счету денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства, предусматривается возможность наличия заключенного застройщиком с уполномоченным банком кредитного договора, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство многоквартирного дома в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства.

7. Предусматривается возможность замены застройщиком, техническим заказчиком, генеральным подрядчиком уполномоченного банка, в котором открыты и обслуживаются их счета, определен порядок такой замены.

Закрепляется перечень операций, совершение которых запрещено по расчетному счету застройщика (например, предоставление ссуд, займов, покупка ценных бумаг).

Предусматривается положение, согласно которому денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях исполнения застройщиком гарантийных обязательств по переданным жилым помещениям.

8. Устанавливаются особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу, а также особенности открытия, ведения и закрытия указанных счетов.

9. Закрепляется упрощенный порядок (без проведения торгов) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях его предоставления юридическим лицам, принявшим на себя обязательства по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

10. Фонд наделяется полномочиями по финансированию завершения строительства объектов незавершенного строительства, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд, а также сопутствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры за счет дополнительных имущественных взносов Российской Федерации и иных публично-правовых образований.

Федеральный закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением отдельных положений, для которых предусмотрен иной срок вступления в силу.

Федеральный закон подлежит обязательному рассмотрению в Совете Федерации, поскольку затрагивает вопросы, указанные в статье 106 Конституции Российской Федерации.

Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рекомендует Совету Федерации одобрить Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».