Внесен Законодательным Собранием Санкт-Петербурга
Проект федерального закона направлен на создание правовой основы для проведения в Российской Федерации реновации жилищного фонда.
Проектом федерального закона предусматриваются следующие новеллы.
1. Закрепляется определение реновации жилищного фонда в Российской Федерации, под которой понимается комплекс мероприятий по подготовке и осуществлению реконструкции и сноса многоквартирных домов, находящихся в аварийном или ином неудовлетворительном техническом состоянии, а также иных многоквартирных домов, отвечающих устанавливаемым законопроектом критериям, для последующего использования высвободившейся территории под строительство нового многоквартирного дома или возведение иных объектов.
2. Закрепляются положения, посвященные основным правилам разработки, утверждения и исполнения программы реновации в каждом субъекте Российской Федерации. Предусматривается институт ответственного исполнителя (уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации) и соисполнителей такой программы, их основные функции и полномочия. Также предусматривается, что непосредственное исполнение программы реновации осуществляется ее дирекцией, в качестве которой может выступать как подразделение ответственного исполнителя (при реализации бюджетных проектов), так и специально создаваемая унитарная некоммерческая организация.
3. Вводится и подробно регламентируется институт проекта реновации, определяются его типы, виды (в зависимости от источников финансирования), а также формы реализации.
В частности, в зависимости от масштаба проведения реновации предусматривается разработка проекта реновации локального типа (в отношении отдельного многоквартирного дома) и комплексного типа (в отношении элемента планировочной структуры, например, квартала, микрорайона, района или их частей).
В зависимости от источников финансирования предполагается разграничить бюджетные проекты реновации, финансируемые исключительно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета и (или) федерального бюджета и реализуемые непосредственно дирекцией программы реновации, а также инвестиционные проекты реновации, финансируемые и реализуемые на началах государственно-частного партнерства субъекта Российской Федерации и инвестора проекта реновации.
В качестве форм реализации проектов реновации предлагается закрепить снос и строительство на высвободившемся земельном участке нового многоквартирного дома, реконструкцию многоквартирного дома, а также снос многоквартирного дома и изменение целевого назначения земельного участка.
4. Определяется перечень многоквартирных домов, кварталов, в отношении которых могут быть реализованы проекты реновации. Устанавливается, что в проект реновации могут быть включены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу и не включенные в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда; многоквартирные дома, расположенные на земельных участках, в отношении которых установлено несоответствие вида разрешенного использования и (или) предельных параметров зданий, строений, сооружений градостроительным регламентам, иной градостроительной документации субъекта Российской Федерации; многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения (возведенные по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1975 годы с количеством этажей не более девяти), а также дома, аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов; многоквартирные дома, в отношении которых реализуются программы развития застроенных территорий; иные многоквартирные дома, предусмотренные законодательством субъекта Российской Федерации о реновации. При этом в тексте законопроекта оговаривается, что в программу реновации не могут быть включены многоквартирные дома, являющиеся объектами культурного наследия, а также элементы планировочной структуры, включающие территорию объекта культурного наследия.
5. Законопроектом закрепляются гарантии жилищных и имущественных прав граждан при реализации проектов реновации.
В частности, в рамках реализации решений о реновации предусмотрено предоставление собственникам и нанимателям жилых помещений равнозначного жилого помещения, под которым понимается помещение, жилая площадь и количество комнат в котором не меньше, чем в освобождаемом жилом помещении, при этом такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства и имеет отделку в соответствии с требованиями, установленными законодательством субъекта Российской Федерации, а также находится в многоквартирном доме, который по отношению к многоквартирному дому, в отношении которого реализуется проект реновации, расположен: в городе федерального значения – на той же внутригородской территории, если иное не предусмотрено федеральным законом; в городе с внутригородскими районами – в том же внутригородском районе; в других населенных пунктах – в том же населенном пункте. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено обязательное предоставление равнозначных жилых помещений в границах элемента планировочной структуры меньшего, чем внутригородская территория или район.
Также устанавливается право собственника жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения получить равноценное жилое помещение или равноценное возмещение в денежной форме за освобождаемое жилое помещение.
При этом предоставление равноценного возмещения в денежной форме не допускается, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, а также, если в отношении собственника жилого помещения зарегистрированы ограничения прав или обременения.
6. Предусматривается предоставление гражданину взамен освобождаемой комнаты в коммунальной квартире в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения отдельной квартиры.
7. Важной нормой законопроекта является возможность улучшения жилищных условий гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, которые имеют в собственности или в пользовании на условиях социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в проект реновации, путем предоставления жилого помещения по норме предоставления на одного человека, установленной в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, во внеочередном порядке и на условиях, предусмотренных законодательством субъекта Российской Федерации.
8. Предусматривается освобождение собственников жилых помещений от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включенном в проект реновации, со дня утверждения проекта. При этом ранее внесенные взносы используются на цели реализации проекта реновации.
9. В части нежилых помещений закрепляется положение, согласно которому указанные помещения подлежат изъятию для государственных нужд по решению уполномоченного исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации при условии предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.
10. Законопроектом устанавливаются особенности регулирования отдельных градостроительных и земельных отношений в целях реализации проектов реновации.
В частности, устанавливается правило, согласно которому в целях реализации проектов реновации подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной документации по планировке территории. При этом для реализации проекта реновации основная часть проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также материалы по их обоснованию, могут быть дополнены сведениями, документами, материалами, предусмотренными законодательством субъектов Российской Федерации о реновации.
Кроме того, если подготовленной документацией по планировке территории предусматривается размещение объектов капитального строительства, виды разрешенного использования или параметры которых не соответствуют видам разрешенного использования или предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, одновременно с подготовкой документации по планировке территории осуществляется подготовка изменений в правила землепользования и застройки, утверждение которых осуществляется одновременно с утверждением документации по планировке территории.
Полагаем, что предлагаемый законопроектом механизм обновления жилищного фонда в Российской Федерации может стать эффективным дополнением к предусмотренному Градостроительным кодексом Российской Федерации институту развития застроенных территорий, которым не предусматривается включение в границы застроенных территорий, в отношении которых принято решение о развитии, иных многоквартирных домов, кроме как признанных аварийными.
Законопроект, предусматривая включение в проект реновации не только аварийных домов, четко прописывает гарантии жилищных и имущественных прав граждан и юридических лиц при реализации проектов реновации, а также обеспечивает учет мнения жителей при включении соответствующего многоквартирного дома в проект реновации посредством проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения о его вхождении в проект реновации, а также проведения публичных слушаний и иных общественных обсуждений по предлагаемому проекту реновации.
Вместе с тем к тексту законопроекта имеются следующие замечания.
1. Законопроектом в качестве одной из форм реализации проектов реновации предусматривается изменение целевого назначения земельного участка после сноса многоквартирного дома.
В пояснительной записке предлагаемое изменение обосновывается возможной потребностью в ином использовании высвободившейся территории.
Полагаем, что предлагаемая редакция проектируемого изменения потенциально может привести к ущемлению прав граждан, в том числе проживающих на территориях, непосредственно прилегающих к территории, на которой осуществляется реновация жилищного фонда. В связи с этим представляется необходимым конкретизировать, какие именно объекты потенциально могут быть размещены на высвободившейся территории, например, объекты здравоохранения, образования, парки, скверы и так далее.
2. В соответствии с пунктом 3 статьи 8 законопроекта к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено определение источников финансирования программы реновации. При этом частью 3 статьи 6 законопроекта, закрепляющей, в том числе источники финансирования проектов реновации, устанавливается, что условия и порядок использования при финансировании проектов реновации средств местных бюджетов определяется законодательством субъектов Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.
Приведенное положение проектируемой нормы не соответствует статье 18 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 131-ФЗ), а также Бюджетному кодексу Российской Федерации, в частности, закрепленному в статье 31 указанного кодекса принципу самостоятельности бюджетов, в том числе означающему недопустимость установления расходных обязательств, подлежащих исполнению за счет доходов и источников финансирования дефицитов других бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
3. Нуждается в доработке Глава 2 законопроекта, закрепляющая полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области реновации.
В частности, пунктом 2 статьи 7 законопроекта к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации отнесено установление общих требований к программам реновации субъектов Российской Федерации и проектам реновации.
Полагаем, что данное положение нуждается в конкретизации во избежание установления требований, реализация которых не отнесена к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, закрепленным в Федеральном законе от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», и, следовательно, не подкрепленных финансовыми ресурсами, необходимыми для их реализации.
Аналогичное замечание, касающееся финансовой необеспеченности проектируемых законопроектом полномочий субъектов, относится также к пункту 4 статьи 16 законопроекта, в соответствии с которым финансовое обеспечение деятельности дирекции, учреждаемой высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях исполнения программы реновации, осуществляется за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации.
Пунктом 3 статьи 7 законопроекта к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации также отнесено обеспечение при проведении реновации жилищных и иных прав граждан, а также прав и законных интересов юридических лиц.
Принимая во внимание, что проведение реновации в регионах в соответствии с положениями рассматриваемого законопроекта носит добровольный характер и отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 8 законопроекта), представляется необоснованным наделять при этом полномочием по сопутствующему проведению указанной реновации обеспечению жилищных и иных прав граждан органы государственной власти Российской Федерации.
В данном случае полагаем возможным заменить в тексте законопроекта словосочетание «обеспечение при проведении реновации жилищных и иных прав граждан» на словосочетание «установление при проведении реновации гарантий жилищных и иных прав граждан».
Положения статьи 9 законопроекта, закрепляющие полномочия органов местного самоуправления в области реновации, нуждаются в согласовании с положениями Федерального закона № 131-ФЗ.
В частности, часть 2 статьи 9 законопроекта, в соответствии с которой в субъектах Российской Федерации, являющихся городами федерального значения, полномочия, закрепленные законопроектом за органами местного самоуправления, осуществляются органами государственной власти соответствующих субъектов Российской Федерации, необходимо согласовать с положением части 3 статьи 79 Федерального закона № 131-ФЗ, в соответствии с которым предусмотренные федеральными законами полномочия органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения в том случае, если соответствующие вопросы определены как вопросы местного значения законами субъектов Российской Федерации – городов федерального значения.
4. Нуждается в доработке используемый в законопроекте понятийный аппарат. В частности, требуют раскрытия такие понятия, как «пятно застройки» и «долговые инструменты».
5. Исходя из прилагаемого к тексту проекта федерального закона перечня актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием рассматриваемого законопроекта, следует, что его принятие потребует внесения изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вместе с тем из текста законопроекта не следует необходимость внесения изменений в указанный нормативный правовой акт.
Принятие проектируемого федерального закона потребует разработки Правительством Российской Федерации нормативных правовых актов, необходимых для его реализации.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера полагает возможным поддержать концепцию проекта федерального закона при условии его доработки с учетом изложенных замечаний.