Внесен Правительством Российской Федерации
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее – Комитет) рассмотрел указанный проект федерального закона (далее – проект) и отмечает следующее.
Согласно пояснительной записке, проект подготовлен во исполнение поручения Президента Российской Федерации Правительству Российской Федерации об обеспечении внесения в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих совершенствование механизма государственного строительного надзора и порядка сноса объектов капитального строительства[1], и ряда поручений Правительства Российской Федерации.
Проект содержит нормы об индивидуальном жилищном строительстве, о государственном строительном надзоре, об уточнении предмета экспертизы проектной документации, о сносе объектов капитального строительства, о самовольных постройках, включая положения об изъятии земельных участков, на которых расположены такие постройки, и прекращении прав на такие земельные участки.
Проектом вводится новое определение объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома). Таким объектом является отдельно стоящий жилой дом с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров и не состоящий из квартир или блок-секций.
Существенной новацией проекта является включение в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГРК РФ) норм о садовых домах[2]. Как следует из пояснительной записки, проектом преследуется цель установления единых требований к строительству объектов индивидуального жилищного строительства (жилых домов) на земельных участках, предоставленных в целях индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, к строительству жилых и садовых домов на садовых земельных участках.
Проектом вводятся различные требования к строительству (реконструкции), вводу в эксплуатацию жилых домов, садовых домов площадью более 500 кв. м. и жилых домов, садовых домов площадью не более указанной величины.
В отношении первых предусматривается необходимость подготовки проектной документации и ее экспертизы, сохраняется требование о получении разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод в эксплуатацию.
В отношении жилых домов, садовых домов площадью не более 500 кв. м. вместо получения разрешения на строительство (реконструкцию) вводится уведомительный порядок начала и окончания их строительства (реконструкции), отсутствует требование об обязательной подготовке проектной документации и ее экспертизе.
Проектом предусмотрено положение о том, что получение застройщиком уведомления уполномоченного органа о соответствии параметров объекта обязательным требованиям либо не направление уполномоченным органом в установленный срок уведомления о несоответствии параметров объекта обязательным требованиям дает право застройщику осуществлять строительство (реконструкцию) объекта в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение 10 лет со дня направления им такого уведомления (часть 10 проектируемой статьи 511 ГРК РФ).
В этой связи не вполне понятно, каким образом застройщик может получить достоверные сведения о том, что уведомление не было направлено уполномоченным органом; означает ли неполучение уведомления от уполномоченного органа о несоответствии параметров объекта обязательным требованиям возможность построить (реконструировать) объект с нарушением обязательных требований и зарегистрировать право на указанный объект.
По окончании строительства, реконструкции жилого дома, садового дома площадью не более 500 кв. м. застройщик подает в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление об окончании строительства (реконструкции) объекта с приложением технического плана объекта капитального строительства, документа об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав и других документов, предусмотренных проектом.
При этом на уполномоченный орган проектом возлагается обязанность в течение семи рабочих дней проверить соответствие параметров построенного (реконструированного) объекта параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве такого объекта или уведомлении об изменении таких параметров, и направить застройщику уведомление о соответствии построенного (реконструированного) объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности (проектируемая часть 18 статьи 51 ГРК РФ).
Таким образом, уполномоченный орган фактически проверяет соответствие уведомления об окончании строительства (реконструкции) уведомлению о планируемом строительстве (реконструкции). В этой связи возникает опасение, что предлагаемый алгоритм действий уполномоченного органа не позволит в полной мере реально контролировать соответствие фактически построенного (реконструированного) объекта обязательным требованиям.
Предлагаемыми дополнениями в статью 19 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на органы государственной власти, органы местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешения на строительство, принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, возлагается обязанность в течение пяти рабочих дней с даты принятия соответствующего решения направлять в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права гражданина на возведенный объект (с приложением иных документов, предусмотренных проектом).
По мнению Комитета, внедрение предлагаемой процедуры направления документов в регистрирующий орган в качестве повсеместной практики нуждается в дополнительном обсуждении с учетом разного уровня материально-технической базы органов местного самоуправления и укомплектованности специалистами соответствующего профиля.
Существенной новацией являются проектируемые нормы Земельного кодекса Российской Федерации об изъятии земельного участка (части земельного участка) у собственника, о прекращении права пожизненного наследуемого владения, о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, о прекращении права аренды земельного участка, на котором находится самовольная постройка, не снесенная либо не приведенная в соответствие с обязательными требованиями лицом, которое ее возвело, в срок, предусмотренный решением о сносе.
При этом проект возлагает обязанность на орган местного самоуправления снести самовольную постройку в случае, если не были выявлены лицо, осуществившее самовольную постройку, правообладатель земельного участка, а земельный участок не передан иному правообладателю на торгах либо подлежит передаче в государственную (муниципальную) собственность (часть 10 проектируемой статьи 5532 ГРК РФ).
Комитет обращает внимание, что указанная обязанность органов местного самоуправления может повлечь дополнительные незапланированные расходы местных бюджетов.
Проектом также предусмотрено, что дела о самовольных постройках рассматриваются и разрешаются судами до истечения месяца.
Проект наделяет органы государственного строительного надзора правом проведения проверок объектов капитального строительства, в отношении которых государственный строительный надзор не осуществляется, но имеется поступившая в органы государственного строительного надзора информация о нарушениях при строительстве, реконструкции таких объектов установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, или предельных параметров таких объектов, установленных законодательством.
Проектом регулируются отношения в сфере сноса объектов капитального строительства, предусматриваются общие положения о сносе объектов и особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями и особенности сноса объектов капитального строительства, не являющихся объектами самовольного строительства и расположенных в зонах с особыми условиями использования территории.
Новым является положение о необходимости получения при сносе объекта капитального строительства условий отключения объекта от сетей инженерно-технического обеспечения, выдаваемых организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
Принятие проектируемого федерального закона потребует разработки Правительством Российской Федерации нормативных правовых актов, необходимых для его реализации.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера поддерживает концепцию проекта федерального закона с учетом изложенных замечаний.
[1] Подпункт «а» пункта 2 Перечня поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания Государственного Совета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности от 17 мая 2016 г. № Пр-1138ГС.
[2] Садовый дом – здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).