Внесен депутатами Государственной Думы В.В. Володиным, С.И. Неверовым, И.И. Мельниковым, И.В. Лебедевым, Н.П. Николаевым, Е.С. Москвичевым, А.Г. Аксаковым и др.
Согласно пояснительной записке проект федерального закона направлен на исполнение подпунктов «а» и «в» пункта 1 поручений Президента Российской Федерации от 5 ноября 2017 года № Пр-2261 (по итогам совещания с членами Правительства Российской Федерации, состоявшегося 25 октября 2017 года).
Проектом федерального закона предлагаются изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ); Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Положения проекта федерального закона направлены на регулирование вопросов координации на федеральном уровне органов, осуществляющих в субъектах Российской Федерации государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; развитие положений Федерального закона № 214-ФЗ об информационной системе жилищного строительства; донастройку механизма защиты прав граждан – участников долевого строительства, введенного Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Проект федерального закона предусматривает внесение следующих изменений.
1. Устанавливается, что государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – государственный контроль (надзор)) подлежит осуществлению либо органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора, либо специально уполномоченным на то решением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации самостоятельным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее – контролирующий орган).
При этом согласование назначения на должность руководителя контролирующего органа и освобождения от нее осуществляется уполномоченным органом (федеральный орган исполнительной власти) по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Порядок осуществления самого государственного контроля (надзора) устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с учетом требований к организации и проведению государственного контроля (надзора), установленных Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пояснительной запиской указанные изменения направлены на исполнение поручения Президента Российской Федерации о необходимости координации на федеральном уровне органов, осуществляющих в субъектах государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, с учетом необходимости установления единого порядка осуществления такого контроля (надзора), порядка назначения и освобождения руководителей указанных органов по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти в данной сфере.
2. Федеральный закон № 214-ФЗ предлагается дополнить положением, согласно которому лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или членам коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные гражданам – участникам долевого строительства.
Следует отметить, что предлагаемая норма не в полной мере соответствует поручению о возложении ответственности на владельцев (бенефициаров) застройщиков за ущерб, нанесенный гражданам, средства которых были привлечены для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ (абзац третий подпункта «в» пункта 1 Перечня поручений № Пр-2261).
3. Предусматривается возможность замены застройщиком, техническим заказчиком, генеральным подрядчиком уполномоченного банка, в котором открыты и обслуживаются их счета, определен порядок такой замены.
Предусмотрено право уполномоченного банка в определенных случаях (например, в случае несоответствия размера и назначения платежа) отказать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций по счету.
Кроме того предусматривается положение, согласно которому денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не предусмотренных частью 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ, после ввода многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. (Согласно действующей норме денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не связанных с непосредственным строительством объекта, только после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства).
4. Проектом федерального закона сужается перечень субъектов, имеющих право привлекать денежные средства граждан в строящиеся объекты. Жилищно-строительные кооперативы имеют указанное право только в случае осуществления строительства на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. Исключается также возможность привлечения денежных средств граждан путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов.
5. Расширяется перечень требований, установленных частью 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ, которым должен соответствовать застройщик, имеющий право на привлечение денежных средств участников долевого строительства. В указанный перечень включается требование о соответствии застройщика нормативам финансовой устойчивости его деятельности.
При этом предлагается сделать изъятие из требования к застройщику, установленному пунктом 15 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которому обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов в пределах одного разрешения на строительство, на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не должны превышать один процент от проектной стоимости строительства. Устанавливается, что данное правило не распространяется на гарантийные обязательства по переданным жилым помещениям.
6. В части раскрытия застройщиком информации, предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, устанавливается обязательство застройщика по обеспечению свободного доступа к информации о себе (ее раскрытия) путем ее размещения в единой информационной системе жилищного строительства (на текущий момент раскрытие застройщиком информации осуществляется через создание и ведение сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»). Также расширяется перечень самой информации, подлежащей раскрытию (например, включен документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости застройщика, который подлежит раскрытию на ежеквартальной основе).
7. Проектом федерального закона существенно развиваются положения Федерального закона № 214-ФЗ об информационной системе жилищного строительства (далее – система). Предусматривается, что субъектами информации системы являются застройщики, контролирующие органы, уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган регистрации прав, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, Фонд и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами обязаны размещать информацию в системе. Устанавливаются полномочия Правительства Российской Федерации в отношении Единой информационной системы жилищного строительства. Расширяется перечень сведений, подлежащих размещению в системе органом регистрации прав, застройщиком. Устанавливается перечень сведений, подлежащих размещению в системе органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора. Согласно законопроекту Единый реестр застройщиков является неотъемлемой частью системы. Проектом предусматривается дополнение Федерального закона № 214-ФЗ новой статьей 234 о порядке взаимодействия контролирующих органов, Фонда и застройщиков в системе, в том числе с использованием доступа к личному кабинету.
Проектом также расширяется состав сведений, подлежащих отражению в проектной декларации в качестве информации о застройщике. Такая информация должна содержать сведения о структуре учредителей (участников) и бенефициарных владельцах застройщика.
8. Посредством внесения изменений в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополняется перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав (например, в случае поступления уведомления от Фонда о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ).
Принятие проектируемого федерального закона потребует разработки Правительством Российской Федерации нормативных правовых актов, необходимых для его реализации.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера поддерживает концепцию проекта федерального закона.