Внесен депутатом Государственной Думы А.Г. Сидякиным
Проектом федерального закона (далее – проект) предлагается внести изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, направленные на закрепление правового статуса многофункциональных домов и расположенных в них помещений, используемых для постоянного проживания граждан, – жилых апартаментов.
Проектом предлагается дополнить Жилищный кодекс разделом III3 «Многофункциональные дома», в котором будет определен правовой статус многофункциональных домов, состав входящих в него помещений, а также положения об общем имуществе в многофункциональном доме и управлении таким домом.
Проектом предлагается определить, что многофункциональным домом признается здание или структурно обособленная часть здания, все помещения в котором используются для проживания граждан и являются жилыми апартаментами или используются в иных целях и являются нежилыми апартаментами, за исключением помещений вспомогательного использования, отнесенных к общему имуществу в многофункциональном доме. Полагаем, что данное определение нуждается в корректировке, поскольку, во‑первых, в представленной редакции признается возможность размещения в многофункциональном доме только нежилых апартаментов, что не соответствует основной цели предлагаемого правового регулирования, а во‑вторых, из предлагаемой формулировки не ясно, чем многофункциональный дом отличается от многоквартирного дома.
Проектом также предлагается признать жилые апартаменты одним из видов жилых помещений (проектируемый пункт 4 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса) и закрепить определение данного понятия. Под жилыми апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (проектируемая часть 31 статьи 16 Жилищного кодекса). Предлагаемое определение понятия жилых апартаментов также нуждается в доработке, поскольку под жилыми апартаментами могут усматриваться и такие помещения как квартиры, пентхаусы, апартаменты квартирного типа и квартиры-общежития, размещение которых в многофункциональных зданиях (комплексах) допускается сводом правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», утвержденным приказом Минстроя России от 7 августа 2014 года № 440/пр.
Проектом предлагается закрепить возможность перевода в многофункциональном доме жилых апартаментов в нежилые апартаменты (далее – перевод) в соответствии со специальными временными правилами перевода, устанавливаемыми законами субъектов Российской Федерации не позднее одного года со дня вступления в силу проектируемого федерального закона (статья 4 проекта). При этом требования к жилому помещению, установленные Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 3 статьи 15 Жилищного кодекса, а также положения главы 3 Жилищного кодекса о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в этом случае не применяются, за исключением требования по обеспечению безопасности постоянного проживания граждан (часть 4 статьи 4 проекта). Как следует из пояснительной записки, данные положения необходимы для определения юридического статуса апартаментов, расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, и будут действовать на переходный период. При этом срок окончания переходного периода проектом не определяется, но устанавливается, что субъекты Российской Федерации определяют максимальный срок реализации собственниками нежилых помещений указанного права (пункт 4 части 3 статьи 4 проекта). Вместе с тем, необходимо отметить, что признание апартаментов жилыми помещениями без соблюдения установленных Жилищным кодексом требований может привести к нарушениям прав граждан – собственников и пользователей таких помещений в многофункциональных домах.
Наряду с этим проектом предлагается предусмотреть требования градостроительного и земельного законодательства по включению многофункционального здания, которое в соответствии с жилищным законодательством является многофункциональным домом, в состав территориальной зоны, его расположению на земельном участке определенного вида разрешенного использования, применению нормативов градостроительного проектирования, а также установить, что требования к предельной площади жилых и нежилых апартаментов, предельному соотношению суммарной площади и количеству жилых и нежилых апартаментов, к поэтажному расположению таких помещений в многофункциональных зданиях устанавливаются градостроительным регламентом в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. Отмечаем, что согласно предлагаемым изменениям не допускается размещение в жилых зонах многофункциональных зданий, которые в соответствии с жилищным законодательством являются многофункциональными домами (проектируемая часть 3 статьи 35 Градостроительного кодекса), но при этом разрешается размещение таких объектов на земельных участках в составе общественно-деловых зон (проектируемые части 6 статьи 35 Градостроительного кодекса, части 6 статьи 85 Земельного кодекса). В качестве замечания следует отметить, что проектом применяется, но не раскрывается понятие многофункционального здания, которое по смыслу не соответствует предлагаемому к закреплению в Жилищном кодексе определению многофункционального дома, как здания или его структурно обособленной части.
Проектом определяется, что общие положения Жилищного кодекса об общем имуществе собственников помещений применяются и в отношении собственников жилых и нежилых апартаментов в многофункциональных домах. В частности, для определения состава общего имущества в таком доме применяются положения частей 1 – 4 статьи 36 Жилищного кодекса, за исключением земельного участка, на котором расположен многофункциональный дом и который находится в государственной или муниципальной собственности. При этом предлагается установить, что условия и порядок пользования таким земельным участком, а также возможность его выкупа определяются земельным законодательством. Также закрепляется особенность содержания общего имущества в таком доме. В отличие от правила части 3 статьи 39 Жилищного кодекса, согласно которой правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации, проектом предлагается устанавливать правила содержания общего имущества в многофункциональном доме нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом согласно пояснительной записке установление возможности регионального регулирования в этой части обусловлено целью учета особенностей состава общего имущества многофункционального дома. Однако, предлагаемые проектом положения об общем имуществе многофункционального дома остаются непроработанными в части установления общих правил определения состава общего имущества в многофункциональном доме, а также особенностей прав и обязанностей собственников жилых и нежилых апартаментов.
Проектом предлагается закрепить особенности управления многофункциональными домами. Согласно проекту управление такими домами может осуществляться двумя способами: товариществом собственников недвижимости или управляющей организацией. При этом в случае управления многофункциональным домом управляющей организацией такая деятельность не подлежит лицензированию. Полагаем, что исключение обязанности по лицензированию деятельности в сфере управления многофункциональными домами может привести к нарушениям прав собственников и пользователей жилых и нежилых апартаментов, а также выводу данных управляющих компаний из‑под контроля государственных жилищных инспекций.
Следующая группа предлагаемых новаций направлена на закрепление особенностей платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для собственника жилых апартаментов в многофункциональном доме устанавливается плата за услуги и работы по управлению многофункциональным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в таком доме, а также за коммунальные услуги (проектируемая часть 6 статьи 154 Жилищного кодекса). При этом размер платы за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многофункциональном доме устанавливается на срок не менее чем один год решением общего собрания товарищества собственников недвижимости или решением общего собрания собственников помещений в зависимости от выбора способа управления таким домом. Следует отметить, что в отличие от собственника жилого помещения в многоквартирном доме для данной категории собственников не устанавливается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также взнос на капитальный ремонт. При этом проектом не определяется порядок несения этих расходов, что может привести к трудностям в правоприменительной практике.
Также проектом устанавливается, что у собственников жилых апартаментов в многофункциональных домах не возникает право на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, а также право на компенсацию таких расходов. Наряду с ними компенсация расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляется и пользователям жилых апартаментов. Полагаем, что данный вопрос требует дополнительной проработки.
Проектом предлагается не распространять на правоотношения в многофункциональных домах требования жилищного законодательства по организации и проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и по признанию многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Вместе с тем ни положениями проекта, ни пояснительной запиской не затронут вопрос о том, в каком порядке в этих случаях будут проводиться необходимые мероприятия и их финансирование. Полагаем, что отсутствие законодательного регулирования вопросов капитального ремонта общего имущества в многофункциональных домах и переселения граждан из аварийных многофункциональных домов может повлечь за собой нарушение требований по сохранению в надлежащем состоянии такого жилищного фонда, и как следствие, нарушение жилищных прав граждан, а также дополнительные расходы бюджетов бюджетной системы на ликвидацию возможных последствий.
Также полагаем, что представленным проектом при установлении правового регулирования отношений в многофункциональных домах не проработаны следующие вопросы:
установление особенностей учета жилых апартаментов при осуществлении государственного учета жилищных фондов субъектами Российской Федерации;
определение компетенции общих собраний собственников товарищества недвижимости или общего собрания собственников жилых и нежилых апартаментов в многофункциональных домах;
вопросы осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля в отношении жилых и нежилых апартаментов, расположенных в многофункциональных домах;
вопросы правового статуса пользователей жилых апартаментов в многофункциональных домах;
вопросы обращения взыскания на жилые апартаменты, если такое жилое помещение является единственным для проживания гражданина и членов его семьи.
В целом идея проекта заслуживает внимания, однако он нуждается в существенной доработке.
Принятие проектируемого федерального закона потребует разработки Правительством Российской Федерации нормативных правовых актов, необходимых для его реализации.
Комитет полагает возможным поддержать концепцию проекта федерального закона при условии его доработки с учетом изложенных замечаний.