Внесен депутатами Государственной Думы А.Г. Сидякиным, П.Р. Качкаевым, И.Е. Марьяш и др.
Проектом федерального закона (далее – проект) предлагается внести изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) и Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), направленные на урегулирование правового статуса малоэтажных жилых комплексов (далее – МЖК) и жилых домов блокированных.
Под МЖК в проекте понимается комплекс отдельно стоящих жилых домов, и (или) жилых домов блокированных, и (или) многоквартирных домов с количеством надземных этажей не более чем три, возведенных на одном или нескольких земельных участках, образующих один или несколько элементов планировочной структуры в соответствии с документацией по планировке территории, разработанной и утвержденной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Проектом предусматривается состав общего имущества в МЖК, принадлежащего собственникам помещений в МЖК на праве общей долевой собственности (дороги и проезды, тротуары, детские и спортивные площадки, парковочное пространство и т. д.), и устанавливается порядок определения долей в праве общей собственности.
Право собственности собственников помещений в МЖК на общее имущество возникает с даты приобретения права собственности на помещение или земельный участок в таком МЖК. Устанавливается правило о том, что собственники помещений в МЖК несут бремя расходов на содержание общего имущества в МЖК.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МЖК, которые несет собственник помещения в МЖК, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в МЖК.
Органом управления МЖК является общее собрание собственников помещений в МЖК. В проекте предусматривается компетенция общего собрания собственников помещений в МЖК, порядок принятия решений общим собранием. Кроме этого, предлагается распространить действие общих норм о порядке созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренных статьями 44 – 48 Жилищного кодекса, на собрания собственников помещений в МЖК.
Проектом предусматривается три возможных способа управления МЖК: непосредственное управление собственниками помещений в МЖК, количество помещений в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом. Предусматриваются также требования к договору управления МЖК.
Проект содержит ряд дополнений в Жилищный кодекс и Градостроительный кодекс, направленных на урегулирование правового статуса жилых домов блокированных.
Под жилым домом блокированным понимается здание с количеством этажей не более чем три, предназначенное для проживания одной семьи, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком помещении, имеющее общую (общие) без проемов стену (стены) и (или) имеющее примыкающие стены с другим жилым домом блокированным (другими жилыми домами блокированными), и не имеющее выхода в общее помещение с другим жилым домом блокированным, а также общих с примыкающими жилыми домами блокированными лестниц, лифтов, коридоров, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми домами блокированными, расположенное на земельном участке, образованном для размещения этого здания, и имеющее непосредственный выход на такой земельный участок.
К общему имуществу собственников жилых домов блокированных относятся обслуживающие более одного жилого дома блокированного помещения (подвалы, технические подполья) с расположенными в них инженерными коммуникациями, иное обслуживающее более одного жилого дома блокированного инженерное оборудование.
В целях управления общим имуществом собственников жилых домов блокированных проводится общее собрание собственников таких домов. Согласно проекту собственники жилых домов блокированных обязаны выбрать один из способов управления общим имуществом, а именно: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
Градостроительный кодекс дополняется корреспондирующими нормами. В частности, предусматриваются определения понятий «многоквартирный дом» и «блокированная жилая застройка», а также положения о получении разрешения на строительство в отношении блокированной жилой застройки.
Отмечаем, что в настоящее время законодательство не предусматривает специального правового режима МЖК. При этом пунктом 2 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома, может быть создано товарищество собственников жилья.
Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс, Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривают правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования в садоводческих, огороднических некоммерческих товариществах. Нормативная база, регламентирующая правовой режим имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, в настоящее время отсутствует. По указанной причине считаем, что идея проекта заслуживает внимания.
По проекту имеются замечания и предложения.
Частью 2 проектируемой статьи 483 Жилищного кодекса установлено, что формирование территории МЖК осуществляется в составе проекта планировки в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. Однако, действующее законодательство не предусматривает такого понятия как «формирование территории», не раскрывается оно и в проекте. Полагаем, что указанная норма нуждается в уточнении.
Согласно части 4 указанной статьи в состав малоэтажного жилого комплекса входят объекты малоэтажного строительства, территория малоэтажного жилого комплекса, элементы благоустройства, а также объекты инженерно-технической, социальной и транспортной инфраструктуры, предназначенные для обслуживания расположенных на территории малоэтажного жилого комплекса объектов малоэтажного строительства, объекты, предназначенные для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, проезды, велосипедные дорожки, тротуары, детские и спортивные площадки, парковки (парковочные места) площадки для размещения контейнеров для сбора твердых бытовых отходов. Полагаем целесообразным предусмотреть открытый перечень объектов, входящих в состав МЖК.
Исходя из определения жилого дома блокированного (проектируемая часть 5 статьи 16 Жилищного кодекса), такой жилой дом не имеет общих с примыкающими к нему жилыми домами блокированными помещений, расположенных над или под другими жилыми домами блокированными. В то же время согласно проектируемой статье 481 Жилищного кодекса к общему имуществу собственников жилых домов блокированных относятся обслуживающие более одного жилого дома блокированного помещения (подвалы, технические подполья), с расположенными в них инженерными коммуникациями. Таким образом, в проекте содержится внутреннее противоречие относительно того, могут ли смежные жилые дома блокированные иметь общие помещения.
Проектом корректируется порядок определения количества голосов собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящее время Жилищный кодекс предусматривает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Авторами проекта предлагается при определении количества голосов собственника помещения в многоквартирном доме исходить из размера общей площади помещения, принадлежащего такому собственнику и расположенного в многоквартирном доме, с округлением данного значения до целого. При этом конкретный порядок округления проектом не предусматривается.
Полагаем, что во избежание споров, вызванных неоднозначным пониманием и применением проектируемой нормы, необходимо прямо закрепить правило округления дробных значений. В качестве примера законодательно предписанного правила округления отмечаем положения Налогового кодекса Российской Федерации об округлении суммы налога (пункт 6 статьи 52).
Исходя из положений Градостроительного кодекса (пункт 2 части 2 статьи 49) жилым домом блокированной застройки является жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Авторами проекта предусматривается иной подход, при котором каждый блок признается жилым домом блокированным. Это вынуждает авторов проекта вводить в Градостроительный кодекс новое неоднозначное по своему содержанию понятие «блокированная жилая застройка» (не понятно, описывает ли оно вид объектов капитального строительства или вид строительной деятельности по возведению соответствующих объектов), дополнять статью 51 Градостроительного кодекса специальным порядком получения разрешения на строительство в отношении жилых домов блокированных и выдачи градостроительного плана земельного участка, на котором планируется строительство указанных домов.
В этой связи полагаем целесообразным рассмотреть вопрос об использовании в проекте термина «жилой дом блокированной застройки» в значении пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса.
Принятие проектируемого федерального закона потребует разработки Правительством Российской Федерации нормативных правовых актов, необходимых для его реализации.
Комитет полагает возможным поддержать концепцию проекта федерального закона с учетом изложенных замечаний.