(в части уточнения условий и порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме)
Внесен Правительством Российской Федерации
Проектом федерального закона (далее – проект) предлагается установить порядок принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание) о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
В этих целях проектом предлагается внести изменения в статьи 20, 22, 23, 44, 45 и 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс).
В настоящее время требования к процедуре перевода жилого помещения в нежилое помещение (далее – перевод в нежилое помещение) и нежилого помещения в жилое помещение установлены главой 3 Жилищного кодекса. При этом перевод допускается при условии соблюдения требований, как жилищного законодательства, так и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 22). В частности, при переводе в нежилое помещение требуется соблюдение правила об оборудовании отдельного входа в такое помещение (часть 2 статьи 22); перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (часть 3 статьи 22).
Однако жилищное законодательство не содержит положений, позволяющих на стадии принятия решения о переводе в нежилое помещение учитывать мнение иных собственников помещений в многоквартирном доме, что приводит к необходимости рассмотрения соответствующих споров в судебном порядке. При этом в судебных решениях указывается на целесообразность получения согласия иных собственников помещений на планируемый перевод в нежилое помещение для тех случаев, когда перевод потребовал проведения реконструкции общего имущества в многоквартирном доме (»Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», определение Верховного Суда Российской Федерации от 28 августа 2018 года № 83-КГ18-13).
Проектом предлагается установить порядок участия собственников помещений в многоквартирном доме на стадии принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение. В этих целях проектом предлагается:
1) к компетенции общего собрания отнести вопрос о принятии решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
2) установить положения о количестве собственников, обязанных принять участие в общем собрании. Так, общее собрание по данному вопросу предлагается считать правомочным (имеющим кворум), если соблюдены следующие требования:
в отношении многоквартирных домов, имеющих более одного подъезда – участие в общем собрании должны принять собственники (их представители) помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме; собственники помещений, расположенных в подъезде дома, в котором расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от числа голосов таких собственников; собственники не менее половины помещений, примыкающих к переводимому помещению, включая комнаты в коммунальной квартире, примыкающие к переводимому помещению;
в отношении многоквартирных домов, имеющих один подъезд – участие в общем собрании должны принять собственники (их представители), обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком многоквартирном доме, а также собственники не менее половины помещений, примыкающих к переводимому помещению, включая комнаты в коммунальной квартире, примыкающие к переводимому помещению;
3) установить, что решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение принимается:
большинством голосов от общего числа собственников, принимающих участие в данном собрании, при условии голосования за принятие данного решения большинства собственников помещений, расположенных в подъезде дома, в котором расположено переводимое помещение – в отношении многоквартирного дома, имеющего более одного подъезда;
большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений – в отношении многоквартирных домов, имеющих один подъезд.
Также проектом предусматривается обязательность предоставления в орган, осуществляющий перевод помещений, протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение и согласие собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещений в нежилое помещение (проектируемые пункты 6 и 7 части 2 статьи 23). При этом согласие собственников помещений, примыкающих к переводимому, должно оформляться письменно в произвольной форме, позволяющей определить их волеизъявление (проектируемая часть 22 статьи 23).
Проектом предлагается установить, что примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие с ним общую стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (проектируемая часть 22 статьи 23).
Также проектом предлагается отнести к компетенции органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля вопросы соблюдения порядка осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме с возможностью проведения внеплановой проверки в случае выявления фактов нарушений такого порядка.
Принятие проекта будет способствовать решению проблемы соблюдения законных интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме при изменении, например, одним из собственников жилого помещения в таком доме целевого назначения жилого помещения.
Принятие проектируемого федерального закона не потребует разработки Правительством Российской Федерации нормативных правовых актов, необходимых для его реализации.
Комитет поддерживает концепцию проекта федерального закона.