Внесен депутатами Государственной Думы С.М. Мироновым, Г.П. Хованской
Согласно пояснительной записке проект федерального закона направлен на обновление жилищного фонда, повышение его комфортности и безопасности, а также на предотвращение возникновения аварийного жилищного фонда.
В указанных целях проектом федерального закона предусматриваются следующие новеллы.
1. Закрепляется определение реновации жилищного фонда, под которой понимается реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведением мероприятий по благоустройству жилых территорий.
2. Устанавливаются полномочия субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в сфере реновации жилищного фонда.
В частности, органы государственной власти субъекта Российской Федерации наделяются функциями по определению содержания программы реновации, источников и объемов ее финансирования, по принятию решения о реновации жилищного фонда на основании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
3. Предусматривается возможность создания субъектом Российской Федерации фонда содействия реновации жилищного фонда (далее – фонд) в организационно-правовой форме унитарной некоммерческой организации с наделением его рядом функций (например, по организации разработки документации по планировке территорий, включенных в программу реновации; по организации выполнения инженерных изысканий, осуществлению сноса зданий и иных объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, включенных в границы территории реновации, по строительству объектов капитального строительства в целях реализации решений о реновации и так далее).
Устанавливается, что финансовое обеспечение деятельности фонда осуществляется за счет собственных средств фонда, средств бюджета субъекта Российской Федерации, муниципального образования, а также за счет иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации. Также предусматривается возможность предоставления субъектам Российской Федерации средств федерального бюджета.
При этом за счет чего будут формироваться собственные средства фонда, в законопроекте не указывается.
4. В целях решения вопроса о включении многоквартирного дома в программу реновации законопроектом предусматривается проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Устанавливается, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о включении дома в проект программы реновации считается принятым, если за него проголосовали все собственники жилых помещений в таком многоквартирном доме, принявшие участие в голосовании (при наличии кворума). При этом каждый собственник жилого помещения в многоквартирном доме или его представитель обладают голосом, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Субъект Российской Федерации или муниципальное образование как собственник помещений в многоквартирных домах участия в таких общих собраниях не принимает.
5. В рамках реализации решений о реновации предусматривается предоставление нанимателям жилых помещений равнозначного жилого помещения, под которым понимается жилое помещение, жилая площадь и количество комнат в котором не меньше, чем в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь равна или превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения. При этом такое жилое помещение должно быть расположено в том же населенном пункте, в котором расположен сносимый многоквартирный дом, включенный в программу реновации.
Собственникам жилых помещений законопроектом предусматривается предоставление по их выбору равноценного жилого помещения или равноценного возмещения в денежной форме.
При этом размер денежного возмещения должен соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, включать в себя стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу многоквартирном доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, если он нуждался в капитальном ремонте на момент приватизации собственником жилого помещения.
Следует отметить, что проектируемая норма о предоставлении взамен освобождаемого не равнозначного, а равноценного жилого помещения (то есть равного рыночной стоимости освобождаемого) вызывает сомнения. С учетом того, что в программу реновации будут включаться в подавляющем большинстве многоквартирные дома, находящиеся в предаварийном или аварийном состоянии, рыночная стоимость жилых помещений в таких домах будет не соответствовать рыночной стоимости жилых помещений на первичном рынке жилья, что может привести к нарушению конституционных прав граждан на жилище.
Законопроектом также не определяется место расположения предоставляемых собственникам жилых помещений равноценных жилых помещений взамен освобождаемых.
6. Гражданам взамен освобождаемых ими жилых помещений в квартирах коммунального заселения предусматривается предоставление отдельных квартир.
7. Устанавливается, что с момента принятия решения о реновации собственники жилых помещений многоквартирного дома, подлежащего сносу в краткосрочный период, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт на срок реализации краткосрочной программы реновации. При этом ранее внесенные указанными собственниками взносы на капитальный ремонт используются на цели реализации программы.
8. В части нежилых помещений закрепляется положение, согласно которому указанные помещения подлежат изъятию для государственных нужд при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.
9. Устанавливаются особенности регулирования отдельных градостроительных и земельных отношений в целях реализации программы реновации.
В частности, предусмотрено выделение зоны реновации в качестве отдельной функциональной зоны на карте функциональных зон, содержащейся в генеральном плане поселения или городского округа.
Предусматривается норма, согласно которой положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральном плане, должны включать в себя дополнительно сведения о планируемых для размещения объектах жилищного и нежилого фонда и социальной инфраструктуры, входящих в программу реновации. Также проектируется ряд иных изменений.
Вместе с тем корреспондирующие изменения в Градостроительный и Земельный кодексы законопроектом не предусмотрены.
10. Отдельно законопроектом оговаривается возможность применения его положений только при наличии нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, регулирующих отношения, связанные с организацией и проведением реновации жилищного фонда, и при условии финансового обеспечения указанной программы за счет средств субъекта Российской Федерации, муниципального образования и других не запрещенных законодательством Российской Федерации источников.
Поддерживая необходимость обновления изношенного жилищного фонда, а также создания новых механизмов, направленных на расселение аварийного жилья, полагаем необходимым отметить, что заложенная законопроектом финансово-экономическая модель его реализации, предполагающая осуществление реновации за счет средств субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и других источников, в настоящее время практически нереализуема по причине высокой дотационности подавляющего большинства регионов и муниципальных образований. Принимая во внимание приоритетность для государства решения в регионах задачи по расселению аварийного жилищного фонда, следует констатировать, что выделение бюджетных ассигнований регионам на цели реновации, в том числе морально устаревшего жилья, является маловероятным. Кроме того действующее законодательство не препятствует осуществлять в регионах мероприятия, направленные на обновление устаревшего жилищного фонда, в том числе с привлечением для этих целей инвестиционных средств.
В целом, с учетом наличия в большинстве субъектов Российской Федерации нерешенных проблем в сфере расселения аварийного жилищного фонда, принятие проектируемого федерального закона представляется преждевременным.
Принятие проектируемого федерального закона не потребует разработки Правительством Российской Федерации нормативных правовых актов, необходимых для его реализации.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера не поддерживает концепцию проекта федерального закона.