Интернет-конференция «Повышение доступности жилья для граждан: проблемы и пути их решения»

С 1 апреля по 1 июня 2021 года Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее — Комитет) проводит интернет-конференцию на тему «Повышение доступности жилья для граждан: проблемы и пути их решения» (далее – интернет-конференция).

В рамках интернет-конференции, в том числе планируется обсудить текущую ситуацию по вопросу доступности жилья для граждан, достаточность и эффективность принимаемых на государственном уровне мер, направленных на повышение доступности жилья, проблемы, препятствующие повышению доступности жилья, а также возможное внедрение дополнительных мер поддержки, стимулирующих повышение доступности жилья.

Интернет-конференция будет проводиться на официальном Интернет-сайте Совета Федерации, в разделе «Мероприятия», расположенном на странице Комитета (http//region.council.gov.ru), в котором будут размещаться поступившие в Комитет материалы, в том числе выступления, аналитические материалы, предложения.

По итогам интернет-конференции будут подготовлены рекомендации, которые будут размещены на официальном сайте Совета Федерации и направлены в Правительство Российской Федерации, федеральные и региональные органы государственной власти.

Приглашаем принять участие в интернет-конференции.

Материалы и предложения просим направить до 10 мая 2021 года в Комитет, а также продублировать в формате «WORD» в аппарат Комитета по электронной почте ведущему советнику Власенко Наталье Юрьевне (vlasenko_nataliy@inbox.ru; 8(495)697–15–54), советнику Зянгирову Альберту Ильгизовичу (rabota111222@mail.ru; 8(495)623–80–76). 

Рекомендации

Утверждены
на заседании Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера
(протокол № 254 от 21 июня 2021 года)

В период с 1 апреля 2021 года по 1 июня 2021 года Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера провел интернет-конференцию на тему «Повышение доступности жилья для граждан: проблемы и пути их решения».

В обсуждении вопросов интернет-конференции приняли участие представители Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, единого института развития в жилищной сфере (АО «ДОМ.РФ»), законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации (далее – участники интернет-конференции).

Интернет-конференция проведена в рамках реализации вопросов, поставленных в ходе ежегодного Послания Президента Российской Федерации Федеральному Собранию 21 апреля 2021 года, и направлена на изучение вопроса доступности жилья для граждан.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 21 июля 2020 года № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. метров в год установлено в качестве ключевого целевого показателя в сфере жилищного строительства в рамках национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни».

Увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. метров в год также является одной из стратегических целей реализации национального проекта «Жилье и городская среда»[1].

Достижение обозначенных выше целей невозможно без повышения доступности жилья для граждан, в связи с чем обеспечение доступности жилья можно рассматривать как первоочередную социально-экономическую задачу.

На доступность жилья для граждан помимо уровня доходов населения оказывают влияние такие факторы, как доступность ипотечного кредитования, развитость альтернативных покупке жилья инструментов решения жилищного вопроса (аренда, социальный наем), а также достаточность предложения на рынке жилья.

В целях стимулирования спроса на жилье с государственной поддержкой сегодня реализуется целый ряд ипотечных программ, предлагающих гражданам, подпадающим под параметры их реализации, ставку по кредитам значительно ниже рыночной.

В частности, действуют такие ипотечные программы, как льготная ипотека, предусматривающая предоставление ипотечных кредитов под 6,5 процентов годовых при покупке жилья на первичном рынке[2]; семейная ипотека, позволяющая семьям с детьми оформить ипотечный кредит на покупку жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома по ставке до 6 процентов годовых[3]; дальневосточная ипотека, предоставляющая кредит по ставке 2 процента годовых при приобретении или строительстве жилого помещения на территории Дальневосточного федерального округа[4].

Также действует программа поддержки семей с детьми[5] и программа помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным кредитам, оказавшихся в сложной финансовой ситуации[6].

Введение указанных выше программ позволило выдать в 2020 году рекордный объем ипотечных кредитов. Так, по информации акционерного общества «ДОМ.РФ», было выдано 1,7 млн кредитов (+35 процентов к 2019 году) на 4,3 трлн рублей (+51 процент).

Принимая во внимание, что на стоимость жилья, а, следовательно, и на его доступность напрямую влияет стоимость его строительства, широкий спектр мер поддержки государством оказывается также регионам и застройщикам в целях стимулирования последних к наращиванию объемов жилищного строительства (увеличению предложения). Указанные меры государственной поддержки реализуются, в том числе через специально созданные Российской Федерацией структуры, в частности, единый институт развития в жилищной сфере (АО «ДОМ.РФ»), государственную корпорацию – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Вместе с тем, несмотря на принимаемые государством меры по повышению доступности жилья, участниками интернет-конференции выделяется ряд проблем, препятствующих поступательному наращиванию объемов жилищного строительства, а, следовательно, и повышению доступности жилья, среди которых можно выделить следующие:

— рост цен на жилье, связанный с несоответствующим спросу, простимулированному реализуемыми программами льготного ипотечного кредитования, объемом предложений на рынке жилья, а также с ростом цен на строительные материалы и конструкции, применяемые при строительстве жилья;

— незавершенная адаптация строительного сектора к проведенной реформе долевого строительства, установившей переход с 1 июля 2019 года на проектное финансирование банками деятельности застройщиков с использованием счетов эскроу;

— необеспеченность территорий, вовлекаемых под жилищное строительство, необходимой инфраструктурой;

— недостаточность механизмов поддержки развития сектора индивидуального жилищного строительства;

— отсутствие мер государственной поддержки застройщиков, осуществляющих строительство наемных домов социального (некоммерческого) использования;

— отсутствие местного производства строительных материалов у значительного количества субъектов Российской Федерации, что существенно влияет на их конечную стоимость ввиду необходимости их транспортировки;

— крайне высокая стоимость строительства жилья в регионах, расположенных в Арктической зоне Российской Федерации;

— высокая изношенность коммунальной инфраструктуры, не позволяющая возводить доступное жилье, соответствующее требованиям, предъявляемым к комфортной городской среде;

— несоответствие ежегодно устанавливаемого Минстроем России для субъектов Российской Федерации норматива средней рыночной стоимости квадратного метра жилья, который используется при расчете размера социальных выплат, предоставляемых гражданам — участникам государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», реальным ценам на рынке жилья в регионе, и так далее.

В контексте обозначенных выше проблем, препятствующих повышению доступности жилья для граждан, участниками интернет-конференции отмечаются следующие возможные направления их решения:

— стимулирование развития доступного арендного жилья, общий объем которого на текущий момент составляет не более 6 процентов от всего жилищного фонда России;

— совершенствование ипотечного кредитования в части возможного распространения льготной ипотеки под 2 процента годовых (Дальневосточная ипотека) на регионы Арктической зоны, а также разработки специального ипотечного продукта для строительства или приобретения объектов индивидуального жилищного строительства;

— дальнейшее совершенствование института проектного финансирования деятельности застройщиков, в том числе в целях повышения доступности проектного финансирования для региональных застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты жилищного строительства;

— принятие мер, направленных на опережающее обеспечение земельных участков, планируемых под жилищное строительство, необходимой инфраструктурой;

— развитие сегмента индивидуального жилищного строительства, построенного индустриальным способом, и так далее.

Участники интернет-конференции, обсудив проблемы, связанные с повышением доступности жилья для граждан, а также варианты их решения, решили рекомендовать:

1. Правительству Российской Федерации:

— ускорить разработку и принятие нормативной правовой базы, регламентирующей порядок предоставления инфраструктурных бюджетных кредитов на строительство и модернизацию систем коммунальной инфраструктуры по ставке, не превышающей 3 процентов годовых, со сроком погашения до 15 лет и более;

— рассмотреть вопрос о целесообразности разработки новой методики определения норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, предусматривающей новые подходы к формированию норматива цены строительства, в целях обеспечения соответствия ежегодно устанавливаемой стоимости одного квадратного метра жилого помещения реальным ценам на рынке жилья;

— в целях продолжения предоставления государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства финансовой поддержки на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, рассмотреть вопрос о выделении бюджетных ассигнований в виде имущественного взноса Российской Федерации в указанный Фонд в размере 5 млрд рублей ежегодно;

— в целях поддержки развития индивидуального жилищного строительства:

ускорить разработку и принятие государственной программы Российской Федерации, предусматривающей меры по развитию индивидуального жилищного строительства;

рассмотреть вопрос о разработке специальной льготной ипотечной программы, предусматривающей предоставление кредитов на строительство либо приобретение объектов индивидуального жилищного строительства;

— рассмотреть вопрос о распространении на сегмент индивидуального жилищного строительства, осуществляемого индустриальным способом, механизма проектного финансирования с привлечением средств граждан на счета эскроу;

— в целях совершенствования института проектного финансирования деятельности застройщиков рассмотреть вопрос о:

внесении в постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 года № 629 (в дополнение к уже внесенным в него постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2020 года № 2457 изменениям) изменений, предусматривающих распространение действия программы субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства на все субъекты Российской Федерации, а также увеличение предельной стоимости проектов жилищного строительства, которые могут участвовать в программе субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства;

унификации процедуры получения застройщиками проектного финансирования, включающей внедрение единой формы заявки на предоставление проектного финансирования, а также установление предельных сроков ее рассмотрения кредитными организациями; установление более детализированного перечня документов, подлежащих предоставлению застройщиком в кредитную организацию для получения проектного финансирования;

упорядочивании комиссий, которые могут взиматься кредитными организациями в рамках осуществления проектного финансирования застройщиков;

закреплении порядка перевода счетов эскроу, уже открытых в одном уполномоченном банке, предоставившем целевой кредит, в другой уполномоченный банк, осуществивший рефинансирование целевого кредита, выданного первой кредитной организацией;

внедрении механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу в рамках проектного финансирования банками деятельности застройщиков с увязкой очередности их раскрытия со степенью готовности объектов недвижимости, в том числе в целях направления высвобождаемых ресурсов на создание социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного развития территории;

— в целях формирования рынка доступного арендного жилья рассмотреть вопрос:

о выделении бюджетных ассигнований в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на реализацию проектов по строительству и эксплуатации наемных домов социального (некоммерческого) использования;

о разработке мер экономического стимулирования участников строительного рынка, реализующих проекты по строительству арендного жилья;

— в целях повышения доступности жилья для граждан, проживающих в субъектах Российской Федерации, территория которых полностью или частично расположена в Арктической зоне, рассмотреть вопрос:

о распространении программы льготного ипотечного кредитования «Дальневосточная ипотека», предусматривающей предоставление ипотечного кредита по ставке 2 процента годовых на приобретение или строительство жилого помещения, на субъекты Российской Федерации, полностью или частично расположенные в Арктической зоне Российской Федерации;

о внесении изменений в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на развитие жилищного строительства, предусмотренные приложением № 6 к государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 года № 1710, в части учета фактора «северного удорожания» при расчете коэффициента результативности использования субсидии на развитие жилищного строительства в Арктической зоне;

о развитии производства строительных материалов и конструкций на территории Арктической зоны в целях удовлетворения потребности соответствующих регионов в строительных материалах, которые необходимы для строительства объектов жилого, социального и иного назначения.

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

— подготовить предложения по развитию механизмов государственно-частного партнерства в сфере строительства наемных домов социального (некоммерческого) использования в целях обеспечения земельных участков, предназначенных для строительства указанных домов, необходимой инфраструктурой;

— рассмотреть вопрос о масштабировании механизма финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования в целях расширения круга участников среди субъектов Российской Федерации, а также расширения числа проектов, которые могут получить государственную поддержку.

3. Единому институту развития в жилищной сфере (акционерному обществу «ДОМ.РФ»):

— расширить практику проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков единого института развития в жилищной сфере за долю от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах и объектах индивидуального жилищного строительства, строительство которых планируется в рамках реализации проектов комплексного развития территории, в целях дальнейшего использования полученных жилых помещений в качестве арендного жилья и для реализации социальных программ, переселения из ветхого и аварийного жилищного фонда.

4. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации:

— обеспечить разработку нормативной правовой базы, необходимой для реализации механизмов комплексного развития территорий, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий»;

— рассмотреть возможность использования облигационных займов (инфраструктурных облигаций) для финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры в целях жилищного и транспортного строительства.

5. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления:

— активизировать работу по согласованию документов территориального планирования с региональными (муниципальными) программами развития жилищного строительства, а также инвестиционными программами субъектов естественных монополий;

— учитывать в документах территориального планирования технологические коридоры под размещение объектов инженерной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения перспективных площадок жилищного строительства.