Интернет-конференция на тему «Совершенствование правового регулирования отношений в сфере защиты прав граждан – участников долевого строительства»

Рекомендации

Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее – Комитет) в период с 15 января по 28 февраля 2025 года провел интернет-конференцию на тему «Совершенствование правового регулирования отношений в сфере защиты прав граждан – участников долевого строительства».

В обсуждении вопросов интернет-конференции приняли участие представители федеральных министерств и ведомств, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, профессионального сообщества строителей, научных и экспертных организаций.

Правовое регулирование отношений в сфере защиты прав участников долевого строительства является приоритетным и требует постоянного, всестороннего контроля государства.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (дома блокированной застройки, индивидуальные жилые дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса) с использованием счетов эскроу, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Важной новеллой стало вступление в силу с 1 марта 2025 года Федерального закона[1], которым установлена возможность применения счетов эскроу и при строительстве индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда. Данный Закон позволит не допускать случаев заключения хозяйственных договоров подряда с несостоятельными застройщиками.

1. Согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства с использованием механизмов счетов эскроу строится более 11 тысяч многоквартирных домов[2].

В целях урегулирования обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства в случае признания застройщика банкротом, публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – Фонд развития территорий, Фонд)[3] и Фонд субъекта Российской Федерации[4] обеспечивают восстановление прав участников долевого строительства посредством завершения строительства проблемных объектов или предоставления выплаты возмещения пострадавшим участникам долевого строительства.

В настоящее время в едином реестре проблемных объектов находится 100 объектов в 22 регионах[5].

По информации Фонда развития территорий[6], за время работы Фонда восстановлены права 254,6 тыс. граждан в 77 субъектах Российской Федерации, в том числе с помощью механизмов Фонда – 120,4 тыс. граждан, с помощью механизмов регионов – 134,2 тыс. граждан[7].

В период с октября 2024 года по январь 2025 года Фондом проведен мониторинг деятельности застройщиков, направленный на выявление потенциально проблемных объектов долевого строительства, реализуемых с использованием счетов эскроу.

По результатам указанного мониторинга к категории высокого риска было отнесено 10% объектов[8], к категории среднего – 17%[9].

При этом отставание от текущего графика строительства свыше 6 месяцев, а также нарушение первоначального срока передачи ключей участникам долевого строительства на 6 и более месяцев имеется по порядка 4% объектов[10].

Фондом продолжается системная работа по контролю регионов в данном направлении, восстановлению прав пострадавших участников долевого строительства, а также исключению появления новых проблемных объектов.

2. Актуальными остаются вопросы, связанные с обеспечением гарантий качества объекта долевого строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, а также ответственности застройщика за нарушение обязательств по такому договору[11].

Участники интернет-конференции, представители профессионального строительного сообщества обращают внимание на проблему увеличения количества судебных исков граждан – участников долевого строительства к застройщикам по вопросам несоблюдения качества передаваемого объекта по договору участия в долевом строительстве, в частности, по поводу мнимых и несущественных дефектов объекта.

Анализ ситуации показал, что возникающие разногласия между сторонами договора требуют выработки разумных механизмов их урегулирования, направленных на обеспечение соблюдения баланса интересов обеих сторон договора участия в долевом строительстве.

В 2024 году был принят ряд нормативных правовых актов в данной области правоотношений.

Учитывая необходимость обеспечения для граждан — участников долевого строительства единообразного подхода к определению размера финансовой ответственности застройщика, с 1 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (далее – Федеральный закон № 266-ФЗ), которым исчерпывающий перечень мер гражданско-правовой ответственности застройщика определен на уровне Федерального закона № 214-ФЗ. Также предусмотрено, что неустойка (пени) уплачивается застройщиком в размере не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) объектов долевого строительства; ограничен размер штрафа, который может быть взыскан с застройщика в пользу участника долевого строительства в дополнение к присужденной в пользу гражданина сумме; введена норма о возмещении участнику долевого строительства морального вреда.

Закон позволил придать реальный характер обязательствам застройщика по передаче недвижимости участникам долевого строительства надлежащего качества. Вместе с тем проведенный анализ поступившей от субъектов Федерации информации свидетельствует о том, что на текущий момент правоприменительная практика внесенных изменений еще не сформировалась.

По информации Минстроя России, в целях оценки результатов реализации положений Федерального закона № 266-ФЗ Министерством была запрошена информация у субъектов предпринимательской деятельности о сумме удовлетворенных исковых требований, связанных с качеством объектов долевого строительства[12].

Согласно поступившей информации, предварительные результаты применения вышеуказанных изменений показывают снижение на 76,1% удовлетворяемых судом требований, связанных с взысканием неустойки (пени) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, а также штрафа, взыскиваемого судом в пользу потребителя за неудовлетворение требований гражданина — участника долевого строительства в добровольном порядке.

Важное значение имеет принятие Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 482-ФЗ), который предусматривает возможность включения в договор участия в долевом строительстве условия о соответствии результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта элементов отделки стандарту застройщика[13], установление гарантийного срока на отделку[14], а также ограничение санкций за дефекты отделки.

Указанные изменения направлены на упрощение процесса разрешения споров, связанных с качеством выполненных отделочных работ, ввиду четкого определения максимального размера взыскания с застройщика при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением требований к результатам таких работ.

В условиях продолжающегося внешнего санкционного давления:

до конца 2025 года продлены действующие с 2022 года антикризисные меры[15], направленные на установление особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а именно применение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с удовлетворением застройщиком требований о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства, а также участие специалиста в проведении осмотра объекта долевого строительства;

до 30 июня 2025 года продлен мораторий на взыскание неустоек с застройщиков за нарушение обязательств по договорам участия в долевом строительстве[16].

3. Участники интернет-конференции отмечают, что, несмотря на принимаемые меры, необходимо продолжить совершенствование законодательства в сфере регулирования отношений между сторонами договора участия в долевом строительстве по качеству построенных объектов в связи с сохраняющимися неурегулированными вопросами:

1) отсутствие закрепления в законодательстве о долевом строительстве обязательного применения досудебного порядка разрешения споров по качеству объекта долевого строительства с участием специалиста (эксперта) при определении недостатков объекта (по аналогии с временными особенностями передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства);

2) отсутствие четких перечней недостатков (дефектов), которые приводят к ухудшению качества объекта недвижимости, делают его непригодным для использования и которые являются основанием для безвозмездного их устранения в разумный срок; влекут за собой существенное нарушение требований к качеству объекта недвижимости, и которые являются основанием для отказа от исполнения договора и предъявления требований о возврате застройщиком денежных средств и уплаты процентов[17];

3) отсутствие в законодательстве понятий «отделочные работы» и «элемент отделки»;

4) отсутствие специального (типового) порядка проведения экспертизы по оценке качества построенного объекта долевого строительства;

5) отсутствие отдельного регулирования правовых отношений при выявлении строительных недостатков общего имущества объекта строительства;

6) неприменение положений законодательства о долевом строительстве при реализации механизмов, предусмотренных Федеральным законом «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»[18];

7) отсутствие механизмов по восстановлению прав отдельной категории граждан, столкнувшихся с обманными схемами в сфере индивидуального жилищного строительства с момента введения льготных ипотечных программ (до принятия Федерального закона «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»).

Принимая во внимание актуальность поднятых в ходе мероприятия проблем рекомендовать:

1 Правительству Российской Федерации рассмотреть вопросы:

1) о возможности закрепления в законодательстве о долевом строительстве следующих положений:

об обязательном досудебном порядке урегулирования споров, связанных с удовлетворением застройщиком требований об устранении недостатков объекта долевого строительства, в том числе выявленных в течение гарантийного срока, с привлечением специалиста к участию в проведении осмотра объекта долевого строительства при передаче объекта;

о включении в договор участия в долевом строительстве условия о размещении на объекте предметов мебели, предусмотрев гарантийный срок на размещаемую мебель;

о наделении уполномоченного на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации полномочиями по направлению в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы уведомления о несоответствии застройщика установленным Федеральным законом № 214-ФЗ требованиям[19], а также о нарушении сроков завершения строительства объекта и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве объекта более чем на шесть месяцев;

о механизме применения рассрочки по договорам участия в долевом строительстве с залогом жилых помещений после ввода объекта в эксплуатацию;

2) о возможности применения правового регулирования отношений, предусмотренных законодательством о долевом строительстве, в части начисления неустоек, подлежащих уплате застройщиком за нарушение условий договора, в секторе индивидуального жилищного строительства с привлечением механизма счетов эскроу;

3) об оценке необходимости продления периода действия особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326;

4) о разработке временной программы субсидирования процентной ставки по кредитам, предоставляемым застройщикам в рамках реализации механизма проектного финансирования на проекты жилищного строительства с плановым сроком ввода в эксплуатацию в 2026 и 2027 годах.

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о разработке квалификационных требований к независимому лицу (специалисту), привлекаемому к техническому обследованию объекта долевого строительства;

о разработке и внедрении типового порядка оценки качества объекта долевого строительства;

о регламентации сроков удовлетворения застройщиком требований участников долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства и последствий несоблюдения таких сроков;

о разработке перечней недостатков (дефектов), которые приводят к ухудшению качества объекта недвижимости, делают его непригодным для использования и которые являются основанием для безвозмездного их устранения; влекут за собой существенное нарушение требований к качеству объекта недвижимости, и которые являются основанием для отказа от исполнения договора и предъявления требований о возврате застройщиком денежных средств и уплаты процентов;

об урегулировании правовых отношений при выявлении строительных недостатков общего имущества объекта строительства;

о введении механизма согласования с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации стандартов застройщиков по производству отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта элементов отделки;

о внесении изменений в форму проектной декларации, утвержденную приказом Минстроя России от 4 апреля 2022 года № 239/пр, в части включения в проектную декларацию застройщика раздела, содержащего информацию о планирующемся проведении отделочных работ в отношении объекта долевого строительства с указанием стандарта отделки застройщика;

о возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу в зависимости от степени готовности объекта долевого строительства;

об осуществлении мониторинга реализации положений Федеральных законов № 266-ФЗ и № 482-ФЗ с целью выработки механизмов для соблюдения баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве.

3. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с акционерным обществом «ДОМ.РФ» рассмотреть вопрос об обязательном присвоении в Единой информационной системе жилищного строительства каждому объекту долевого строительства на период строительства уникального, неизменного и неповторяющегося на территории Российской Федерации идентификатора (номера) при размещении застройщиком в системе проектной декларации.

4. Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» рассмотреть вопрос о формировании реестров проблемных объектов индивидуального жилищного строительства, при строительстве которых были нарушены права граждан, с целью определения механизмов восстановления нарушенных прав таких граждан.