Выездное совещание в Ярославскую область на тему «Актуальные вопросы комплексного развития территории на примере Ярославской области»

РЕШЕНИЕ
об итогах выездного совещания Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера в Ярославскую область на тему «Актуальные вопросы комплексного развития территории на примере Ярославской области»

Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее — Комитет) провел выездное совещание в городе Ярославле Ярославской области на тему «Актуальные вопросы комплексного развития территории на примере Ярославской области».

В выездном совещании приняли участие сенаторы Российской Федерации, представители Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», публичного акционерного общества «ДОМ.РФ», органов государственной власти и муниципальных образований Ярославской области,
а также профессионального строительного сообщества.

Участники выездного совещания обсудили применение института комплексного развития территории на практике, сопутствующие данному применению проблемы, в том числе на примере Ярославской области, а также возможные направления решения выявленных проблем.

Участники выездного совещания отметили, что введенный в действующее законодательство Федеральным законом от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях комплексного развития территорий» (далее – Федеральный закон № 494-ФЗ) механизм комплексного развития территорий (далее также – механизм КРТ, КРТ) в контексте Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации^[1], а также Стратегии пространственного развития Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2036 года[2] рассматривается как основной инструмент градостроительного развития и качественного обновления городских пространств.

На текущий момент в активной стадии реализации механизма КРТ в 77 субъектах Российской Федерации находится 1047 территорий площадью 22,9 тыс. га с градостроительным потенциалом 169,3 млн кв. м. Принято 862 решения о КРТ, в том числе 321 решение о КРТ жилой застройки общей площадью 16,5 тыс. га с градостроительным потенциалом 125,76 млн кв. м, из них 88,29 млн кв. м жилой площади. [3]

Всего в проработке находится 1 660 территории общей площадью 39,1 тыс. га с градостроительным потенциалом 281,6 млн кв. м, из которых 207,6 млн кв. м жилой площади.[4]

В Ярославской области 17 проектов комплексного развития территорий общей площадью 388,3 га с градостроительным потенциалом 2,6 млн кв. метров (в том числе 2,0 млн кв. метров жилой застройки), из которых в реализации находится 14 проектов КРТ общей площадью 347,4 га с градостроительным потенциалом 2,2 млн кв. метров (в том числе 1,7 млн кв. метров жилой застройки).[5]

Два проекта комплексного развития незастроенной территории вблизи деревни Губцево Ярославской области реализуются с участием публичного акционерного общества «ДОМ.РФ». По данным проектам в целях эффективного управления ресурсами застройщиками объединены усилия в части разработки единого мастер-плана для данной территории. Проекты объединяет общая идея и единство социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Разработанная по указанным проектам документация по планировке территории соответствует Стандарту комплексного развития территорий.[6]

Также публичным акционерным обществом «ДОМ.РФ» в настоящее время рассматривается возможность реализации проекта КРТ на территории Даниловского района Ярославской области для размещения индивидуальной и малоэтажной жилой застройки, а также размещения объектов нежилого назначения.[7]

Следует отметить, что за время действия механизма комплексного развития территорий законодательство, регламентирующее его применение, с учетом правоприменительной практики постоянно совершенствовалось.

Вместе с тем проведенный мониторинг применения механизма комплексного развития территорий в регионах, в котором принял участие 71 субъект Российской Федерации, позволил выявить ряд проблем, препятствующих эффективному применению рассматриваемого механизма на практике, среди которых можно выделить следующие:

— распространенное негативное отношение граждан к реализации проектов комплексного развития территории жилой застройки в связи с недостаточным уровнем гарантий их жилищных прав, соразмерных понесенным ими убыткам, в частности:

отсутствие законодательно установленных жилищных гарантий для собственников домов блокированной застройки и объектов индивидуального жилищного строительства, которые признаны аварийными или соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации (»ветхие»), и включены в границы комплексного развития территории жилой застройки вместе с многоквартирными домами;

отсутствие порядка взаимодействия публичной власти с собственниками «ветхих» домов блокированной застройки и объектов индивидуального жилищного строительства в случае их изъятия в рамках реализации проектов комплексного развития территории жилой застройки[8];

несогласие с моментом расчета размера подлежащего выплате застройщиком собственнику жилого помещения равноценного возмещения за изымаемое «ветхое» жилое помещение, которое рассчитывается в соответствии с жилищным законодательством на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки, что, принимая во внимание длительность реализации решений о комплексном развитии территории, создает временной разрыв между моментом принятия решения о комплексном развитии территории и моментом фактического изъятия жилого помещения с предоставлением равноценного возмещения, а также способствует выкупу жилого помещения по несоразмерно заниженной стоимости[9];

отсутствие на федеральном уровне требований к местоположению многоквартирного дома, в котором собственнику может быть предоставлено жилое помещение взамен освобождаемого[10];

— затратность обеспечения земельных участков в рамках комплексного развития территории необходимыми объектами коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры даже с учетом применения в указанных целях финансовых инструментов федерального уровня, направленных на инфраструктурное развитие регионов[11];

— высокие предпринимательские риски застройщиков и операторов комплексного развития территорий, связанные с возможностью исключения многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме уже после заключения с застройщиком договора о комплексном развитии территории жилой застройки или после принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки с привлечением оператора комплексного развития территории (до утверждения документации по планировке территории)[12];

— отсутствие возможности у публичной стороны в случае существенных непредвиденных обстоятельств во внесудебном порядке внести изменение в договор о комплексном развитии территории в части продления сроков его реализации при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств[13];

— отсутствие возможности заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя в отношении двух и более несмежных территорий в связи с увязкой в Градостроительном кодексе возможности осуществления деятельности по комплексному развитию территории на несмежных территориях с наличием решения о комплексном развитии территории, принятие которого не требуется в случае комплексного развития территории по инициативе правообладателей[14];

— проблемность изъятия объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории жилой застройки, в случае отсутствия у таких объектов титульного владельца[15];

— отсутствие возможности реализации в рамках одного решения о комплексном развитии территории нескольких видов комплексного развития территорий (жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории, по инициативе правообладателя)[16];

— сложность вовлечения объектов культурного наследия, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границы комплексного развития территории жилой застройки, в том числе в части их приспособления под многоквартирные дома[17];

— отсутствие единого реестра недобросовестных участников торгов на право заключения договоров о комплексном развитии территории, а также дополнительных требований к участникам таких торгов, определенных Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса[18].

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание результаты проведенного мониторинга применения механизма комплексного развития территорий в регионах, участники выездного совещания решили рекомендовать:

1. Правительству Российской Федерации рассмотреть вопрос:

— о внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2025 года № 48 «Об утверждении Правил предоставления Федеральным казначейством бюджетам субъектов Российской Федерации бюджетных кредитов на финансовое обеспечение реализации инфраструктурных проектов за счет временно свободных средств единого счета федерального бюджета, а также их использования и возврата» в части возможности направления казначейского инфраструктурного кредита на строительство объектов социальной инфраструктуры;

— о создании, а также обеспечении ведения на федеральном уровне единого реестра недобросовестных участников торгов на право заключения договоров о комплексном развитии территории (по аналогии с реестром недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка), а также о разработке дополнительных требований к участникам таких торгов, разработка которых Правительством Российской Федерации предусмотрена частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса, в целях предотвращения возможности заключения договора о комплексном развитии территории с недобросовестными застройщиками, которые не смогут обеспечить его реализацию в полном объеме;

— об установлении упрощенного порядка изъятия для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории жилой застройки, права на которые не оформлены в установленном законом порядке, а также утвердить методику оценки указанных объектов.

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

— рассмотреть вопрос о распространении закрепленных в Жилищном кодексе Российской Федерации жилищных гарантий, предусмотренных для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в границы комплексного развития территории жилой застройки, на собственников домов блокированной застройки и объектов индивидуального жилищного строительства, которые признаны аварийными или соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации, и включены вместе с многоквартирными домами в границы комплексного развития территории жилой застройки;

— обеспечить возможность заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя в отношении двух и более несмежных территорий;

— рассмотреть вопрос об установлении возможности исключения многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки на основании решения собственников помещений в таком многоквартирном доме только в случае, если такое решение принято до дня принятия решения о проведении торгов (конкурса или аукциона) на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки или до дня принятия решения о реализации проекта комплексного развития территории жилой застройки с привлечением оператора комплексного развития территории (взамен действующей нормы, предусматривающей возможность принятия соответствующего решения до дня утверждения документации по планировке территории);

— рассмотреть вопрос о предоставлении публичной стороне в случае существенных непредвиденных обстоятельств во внесудебном порядке вносить изменения в договор о комплексном развитии территории в части изменения сроков его реализации при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств;

— оценить возможность реализации в рамках одного решения о комплексном развитии территории нескольких видов комплексного развития территорий.