«Проблемы определения правового статуса апартаментов как объекта недвижимости»

Рекомендации

Утверждены на заседании
Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера
(протокол № 238 от 15 декабря 2020 года)

Участники парламентских слушаний, проведенных 19 ноября 2020 года в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации с участием представителей федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также профессионального сообщества строителей, научных и общественных организаций, рассмотрев проблемные вопросы определения правового статуса апартаментов, отмечают следующее.

В последние годы широкое распространение в крупных городах России приобрел такой сегмент рынка недвижимости, как «апартаменты», которые в большинстве случаев используются гражданами для постоянного проживания.

В России строится до 3 млн. кв. м. апартаментов ежегодно. Положительная динамика продаж апартаментов способствует постепенному увеличению их предложения и доли на рынке недвижимости. По оценкам экспертов, в г. Москве каждая десятая сделка по купле-продаже помещений приходится на апартаменты[1].

Главной причиной появления апартаментов стал дефицит земельных участков под жилое строительство. Например, принятие в г. Москве постановления правительства Москвы, вводящего запрет на точечное строительство, привело к поиску застройщиками альтернативных путей вложения инвестиций[2].

В настоящее время многие девелоперы оснащают помещения в офисных зданиях необходимым оборудованием для комфортного проживания. Таким образом, в рамках одного проекта застройщику удается сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади.

Одним из ключевых факторов популярности апартаментов является их более низкая стоимость по сравнению с квартирами. В среднем апартаменты дешевле на 20%.

Спрос на апартаменты также формируют такие конкурентные преимущества, как выгодное местоположение и удачная концепция проекта.

Формально апартаменты имеют признаки жилья, однако анализ правовых норм показывает, что данные объекты относятся к нежилой (коммерческой) недвижимости.

В федеральном законодательстве понятие «апартаменты» не закреплено. Данный термин используется в нормативных правовых актах, регулирующих гостиничный бизнес.

Так, в соответствии с Положением о классификации гостиниц, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 года № 158, к категории «апартамент» относится номер в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящий из 2 и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200 x 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник).

Согласно положениям Федерального закона от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» под гостиницей понимается средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг[3].

Из понятия «средство размещения» прямо следует, что гостиницы предназначены для временного проживания физических лиц.

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) под жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации[4]. Кроме того, закреплен закрытый перечень видов жилых помещений, а именно: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната[5].

Таким образом, действующее жилищное законодательство не рассматривает апартаменты в качестве жилых помещений.

В связи с этим на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, о техническом регулировании, предусмотренные для создания объектов жилого назначения.

Неурегулированность правового статуса апартаментов позволяет застройщикам при строительстве объектов, включающих такую категорию недвижимости, руководствоваться менее жесткими нормативными требованиями, используемыми при строительстве объектов нежилого фонда, по сравнению с соответствующими требованиями, предъявляемыми к строительству многоквартирных домов.

В результате в зданиях с апартаментами не обеспечиваются в полной мере требования санитарной (звукоизоляция, инсоляция), экологической, противопожарной безопасности, требования к планировке и соседству с нежилыми помещениями, предусмотренные для жилых помещений.

Кроме того, при строительстве объектов нежилого фонда отсутствует обязанность застройщика обеспечить территорию застройки объектами социальной инфраструктуры. Строительство может осуществляться в зонах, не предусмотренных для жилой застройки.

При покупке апартаментов их менее высокая стоимость впоследствии оборачивается рядом проблем для приобретателей такого объекта недвижимости:

1. В апартаментах нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Временная регистрация по месту пребывания в апартаментах возможна при условии отнесения их к гостинице или подобной организации.

2. У собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество. Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком.

3. Содержание апартаментов осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений, размер которых существенно выше, чем плата за жилищные и коммунальные услуги в квартирах. При этом граждане, проживающие в апартаментах, не имеют предусмотренных законодательством гарантий предоставления коммунальных услуг.

4. Налог, уплачиваемый за апартаменты, может оказаться существенно

выше налога за аналогичную по параметрам квартиру[6]. Также, на апартаменты не распространяются налоговые вычеты.

5. При покупке апартаментов нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. В отношении апартаментов не действуют государственные жилищные программы поддержки, льготные условия кредитования и субсидии.

Участниками парламентских слушаний отмечаются также проблемы, связанные с приобретением нежилых помещений (апартаментов) по договорам долевого участия. Такие участники долевого строительства не защищены в случае банкротства застройщика.

Так, Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает защиту прав дольщиков нежилых помещений, не являющихся апартаментами. Требование о передаче нежилого помещения распространяется только на машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м[7].

Таким образом, дольщики, которые заключили договоры о долевом участии на апартаменты, вправе включить свои денежные требования только в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата финансовых средств по указанным договорам[8].

В сложном положении оказываются покупатели, которые заключают предварительные договоры купли-продажи апартаментов, поскольку суды не всегда признают возможность применения к отношениям сторон положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (например, апелляционное определение Московского городского суда от 8 ноября 2017 года по делу № 33–40596).

Особенно высоки риски у тех покупателей, которые приобретают апартаменты в реконструируемых зданиях. Во‑первых, собственники таких зданий для обеспечения финансирования работ получают кредиты и передают реконструируемое здание в залог банкам. Во‑вторых, проводят работы без оформления разрешительной документации.

В настоящее время единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений является применение статей 22 и 23 Жилищного кодекса, предоставляющих право на перевод нежилого помещения в жилое. При этом такой перевод возможен исключительно в случае, если помещение отвечает требованиям, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Однако на практике реализовать такой перевод практически невозможно, поскольку апартаменты изначально созданы в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям.

Кроме того, исходя из судебной практики можно сделать вывод, что суды на сегодняшний день единогласно признают апартаменты нежилыми помещениями (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2018 года № 1719-О, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15 октября 2018 года № 310-КГ18-16918 по делу № А54-031/2017, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2018 года № 5-АПГ18-30).

Попыткой урегулировать проблемные вопросы, связанные с апартаментами, являлся проект федерального закона № 488847–7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов», внесенный на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации в 2018 году депутатом Государственной Думы А.Г. Сидякиным.

Указанным законопроектом предлагалось внесение комплексных изменений, направленных на регулирование в жилищном законодательстве нового вида жилого помещения – «апартаментов», установление понятия «многофункционального дома», определение порядка оплаты содержания апартаментов, решение вопроса о регистрации по месту жительства и других.

Однако в связи с отрицательными отзывами Верховного Суда Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Государственно-правового управления Президента Российской Федерации, ответственного Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству законопроект был отозван автором.

Вместе с тем, масштабное развитие рынка апартаментов требует скорейшего совершенствования правового регулирования их статуса, правил строительства таких комплексов и проживания в них.

Кроме того, Общенациональным планом действий по восстановлению экономики предусматривается необходимость определения правового статуса апартаментов с возможностью регистрации в них по месту жительства[9]. Для решения этого вопроса требуется принять соответствующий федеральный закон.

В рамках подготовки парламентских слушаний Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее – Комитет) был проведен опрос субъектов Российской Федерации по вопросу определения правового статуса апартаментов, который показал, что позиция субъектов неоднозначна.

В качестве возможных вариантов решения проблемы, связанной с апартаментами, регионами предлагается:

1. Не придавая апартаментам статуса жилых помещений, определить право собственников указанной недвижимости на регистрацию в них по месту пребывания, внеся соответствующие изменения в Закон Российской Федерации от 25 июня 1993года № 5242–1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

2. Закрепить за апартаментами статус жилых помещений, предусмотрев для таких объектов недвижимости отдельное правовое регулирование. Провести классификацию апартаментов с учетом цели их приобретения: на жилые, которые будут использоваться для постоянного проживания, и нежилые, приобретаемые в коммерческих целях.

Необходимо отметить, что в соответствии с протокольным поручением Совета Федерации от 23 декабря 2019 года № 594/2 Комитетом создана рабочая группа по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан – приобретателей жилых и нежилых помещений (апартаментов).

Рабочей группой был подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов».

Законопроектом предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса «апартаментов» и зданий с «апартаментами» как новых видов недвижимости. Разработанный законопроект выделяет новый вид жилых помещений – «апартаменты в многофункциональном доме», что направлено на дифференциацию требований к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам. Определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах.

Представляется, что закрепление в Жилищном кодексе особого правового статуса апартаментов может положительно сказаться на достижении целей федеральных проектов в сфере жилья и городской среды и обеспечить комфортные условия проживания граждан в таких помещениях.

Участники парламентских слушаний в целях защиты прав и законных интересов граждан – приобретателей апартаментов, отмечая необходимость урегулирования в законодательстве Российской Федерации правового статуса апартаментов как объекта недвижимости, рекомендуют:

Совету Федерации Федерального Собрания Российской Федерации совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

— продолжить работу по подготовке проекта федерального закона, направленного на закрепление особого правового статуса апартаментов, с учетом поступивших замечаний о необходимости урегулирования вопросов:

по управлению зданиями с апартаментами;

о размере и составе расходов собственников апартаментов на их содержание, а также содержание ремонт имущества общего пользования собственников апартаментов и нежилых помещений (при их наличии), расположенных в одном здании;

об условиях и порядке пользования земельным участком, на котором расположено здание с апартаментами;

об условиях допустимого изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание с апартаментами;

осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на апартаменты и здания с апартаментами;

установления дифференцированных значений территориальной доступности объектов социальной инфраструктуры для зданий с апартаментами.

Правительству Российской Федерации рассмотреть вопросы:

— об определении требований, позволяющих классифицировать апартаменты в качестве жилых помещений, используемых для постоянного проживания, и нежилых помещений, используемых в коммерческих целях;

— об определении порядка регистрации по месту жительства в апартаментах;

— о дополнении классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540, отдельным видом разрешенного использования земельного участка, предусматривающего размещение апартаментов;

— о разработке условий допустимого изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание с апартаментами;

— о внесении изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части установления за приобретателями апартаментов и иных нежилых помещений права на их получение в случае достройки объекта в процедуре банкротства застройщика;

— о возможности использования жилищных сертификатов на приобретение апартаментов в случае определения правового статуса апартаментов как жилого помещения.

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

рассмотреть вопрос о разработке особой процедуры перевода нежилых помещений – апартаментов в жилые помещения;

рассмотреть вопрос об установлении специальных требований к рекламе апартаментов с обязательным указанием основных характеристик апартаментов и их назначения.

Органам государственной власти субъектов Российской Федерации:

провести мониторинг видов разрешенного использования земельных участков и видов территориальных зон, в границах которых построены и (или) находятся в процессе строительства объекты с апартаментами.