«Перспективные направления развития индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации»

Рекомендации

Утверждены на заседании
Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике,
местному самоуправлению
и делам Севера
(протокол № 277 от 22 апреля 2022 года)

Участники парламентских слушаний, проведенных в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации 21 апреля 2022 года с участием представителей федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», акционерного общества «ДОМ.РФ», ведущих экспертов в области жилищного строительства, обсудив вопросы развития индивидуального жилищного строительства, отмечают следующее.

Задача развития сферы индивидуального жилищного строительства нашла отражение в стратегических и нормативных правовых документах Российской Федерации. Национальный проект «Жилье и городская среда»[1] предусматривает развитие индивидуального жилищного строительства в качестве одного из механизмов достижения национальной цели развития Российской Федерации «по улучшению жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно».

В рамках реализации мероприятий, направленных на достижение национальных целей развития Российской Федерации на период до 2024 года и на плановый период до 2030 года, Правительством Российской Федерации утверждена инициатива «Мой частный дом»[2], обеспечивающая улучшение жилищных условий граждан путем стимулирования роста ввода объектов индивидуального жилищного строительства.

Также направление «Развитие индивидуального жилищного строительства (»Мой частный дом») предусмотрено проектом Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года. При этом в качестве основного показателя достижения поставленных задач предусматривается ежегодный объем ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в размере 50 млн. кв. метров[3].

Необходимо отметить также разработанный Правительством Российской Федерации План мероприятий (»дорожная карта») по упрощению строительства индивидуального жилья[4], которым предусмотрены мероприятия по разработке и применению типовых (стандартизированных) проектов индивидуального жилищного строительства, что наряду с иными мерами будет способствовать повышению ликвидности индивидуальных жилых домов, снижению себестоимости реализации таких проектов для граждан. Также эта мера позволит сформировать залоговое обеспечение по программам ипотечного кредитования для кредитных организаций.

В целях достижения поставленных задач Правительству Российской Федерации поручено обеспечить формирование земельных участков для их предоставления под индивидуальное жилищное строительство, утверждение планов реализации комплексных проектов индивидуального жилищного строительства на таких земельных участках, включающих мероприятия по подготовке соответствующей инфраструктуры и индустриальному строительству домов[5].

Необходимо отметить, что по итогам 2021 года в эксплуатацию было введено 49,1 млн. кв. метров объектов индивидуального жилищного строительства, что на 23,4% больше, чем в 2020 году. При этом спрос на индивидуальное жилье постоянно растет. Согласно данным ВЦИОМ[6] и информации акционерного общества «ДОМ.РФ»[7] желание жить в собственном доме высказывают 68%-73% граждан Российской Федерации (45,4 млн. семей). Эта тенденция особенно усилилась при введении весной 2020 года ограничений, направленных на борьбу с распространением новой коронавирусной инфекции^[8].

Государственная поддержка граждан при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства обеспечивается, прежде всего, расширением программ льготного ипотечного кредитования, которое является ключевым фактором поддержания платежеспособного спроса населения на строительство и приобретение жилья. Действующие возможности кредитования индивидуального жилищного строительства предусмотрены в государственных льготных ипотечных программах «Льготная ипотека»[9], «Семейная ипотека»[10], «Сельская ипотека»[11]. Также возможность кредитования индивидуального жилищного строительства установлена программой «Дальневосточная ипотека»[12] в связи с наличием отдельной категории граждан – участников программы «Дальневосточный гектар»[13]. Наряду с этим расширены возможности предоставления ипотечных жилищных кредитов для многодетных семей не только на цели строительства индивидуального жилого дома, но и на приобретение объекта индивидуального жилищного строительства, строительство которого не завершено[14].

Необходимо отметить, что более половины из 60 банков – участников федеральных программ государственной поддержки ипотеки и ведущих ипотечных кредиторов, доля которых составляет 90% в общем ипотечном портфеле, имеют разработанные кредитные продукты для индивидуального жилищного строительства или планируют их разработку. Планы по развитию ипотечного жилищного кредитования объектов индивидуального жилищного строительства на 2022 год будут реализовываться, в том числе в рамках новой стратегической инициативы «Мой частный дом»[15]. Также планируется развивать программы ипотечного кредитования объектов индивидуального жилищного строительства и в части предоставления ипотеки при строительстве хозяйственным способом[16].

В качестве мер поддержки застройщиков прорабатываются мероприятия, направленные на распространение механизма инфраструктурных облигаций и программы субсидирования низкомаржинальных проектов строительства на проекты индивидуального жилищного строительства. Наряду с этим рассматривается возможность создания программы для субсидирования проектного финансирования застройщиков, осуществляющих комплексное строительство индивидуального жилья^[17].

Несмотря на принятые меры, дальнейшее развитие сферы индивидуального жилищного строительства следует осуществлять с учетом ряда перспективных направлений развития, в том числе в части:

повышения эффективности применения территориального планирования зон индивидуальной жилой застройки, что позволит осуществлять освоение свободных территорий и формировать среду, отвечающую современным социальным и экономическим условиям, интересам жителей;

обеспечения земельных участков для индивидуального жилищного строительства инженерной и транспортной инфраструктурами;

применения инструментов федерального проекта «Инфраструктурное меню» к проектам индивидуальной жилой застройки, что обеспечит привлечение дополнительных средств на финансирование инфраструктурных проектов индивидуального жилищного строительства;

расширения программ ипотечного кредитования на объекты индивидуального жилищного строительства, что позволит в большем объеме обеспечить потребности граждан;

применения типовых (стандартизированных) проектов индивидуального жилищного строительства и развития комплексного индивидуального жилищного строительства индустриальным методом, что позволит упростить процедуру оценки банками объема необходимых денежных средств для строительства индивидуального жилого дома, отказаться от дополнительного залогового обеспечения на период его строительства, обеспечит доступность кредитования программ индивидуального жилищного строительства, а также будет способствовать увеличению объемов возводимого индивидуального жилья, повышению его качества, сокращению сроков строительства и снижению себестоимости;

совершенствования правового регулирования в сфере индивидуального жилищного строительства, что сформирует надежную правовую базу сферы индивидуального жилищного строительства.

Обсудив перспективные направления развития индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации, проблемы законодательной и правоприменительной практики, участники парламентских слушаний рекомендуют:

1. Правительству Российской Федерации:

обеспечить синхронизацию программ развития поставки энергетических ресурсов субъектами естественных монополий с документами территориального планирования субъектов Российской Федерации;

рассмотреть возможность продления программы стимулирования банковского кредитования жилищного строительства «Стимул»;

рассмотреть возможность разработки программы развития индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации;

рассмотреть возможность увеличения размера максимальной суммы кредита в рамках программ льготного ипотечного кредитования в связи с существенным повышением стоимости жилья на первичном рынке;

рассмотреть возможность продления срока реализации программы «Льготная ипотека»[18].

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с Министерством промышленности и торговли Российской Федерации, акционерным обществом «ДОМ.РФ», публично-правовой компанией «Фонд развития территорий»:

2.1. В целях повышения эффективности применения территориального планирования зон индивидуальной жилой застройки:

закрепить требование о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений обо всех зонах с особыми условиями использования территорий, земельных участках, иной уточняющей информации, необходимой для учета при подготовке документов территориального планирования;

установить возможность при разработке правил землепользования и застройки закреплять зоны индивидуальной жилой застройки применительно к земельным участкам, на которых документами территориального планирования предусмотрено размещение объектов регионального или местного значения и установлены соответствующие функциональные зоны, до принятия уполномоченным органом решения об изъятии данного земельного участка;

установить возможность одновременной разработки и утверждения генерального плана и правил землепользования застройки поселения, городского округа, а также принятия единого решения органа местного самоуправления о проведении общественных обсуждений и публичных слушаний по указанным проектам;

установить требование об обязательности утверждения норм градостроительного проектирования для зон индивидуального жилищного строительства;

закрепить требование об установлении общедолевой собственности на земельные участки общего назначения и имущество общего пользования правообладателей земельных участков, на которых размещены объекты индивидуального жилищного строительства и которые расположены в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;

рассмотреть возможность строительства дуплексов (строительство домов блокированной застройки из двух блоков) с привлечением для строительства таких домов средств граждан и юридических лиц в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

рассмотреть возможность и установить процедуру изъятия земельных участков, неиспользуемых свыше 3-х лет по назначению, в том числе сельскохозяйственных земель, для целей создания индивидуальной жилищной застройки.

2.2. В целях обеспечения земельных участков для индивидуального жилищного строительства инженерной и транспортной инфраструктурой:

рассмотреть возможность выделения средств федерального бюджета на строительство транспортной (автомобильных дорог) и инженерной (объектов водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения) инфраструктур на территориях, выделенных под индивидуальное жилищное строительство в рамках федерального проекта «Жилье»;

оптимизировать требования по транспортной доступности до объектов социальной инфраструктуры (не более 30 километров и не более 30 минут транспортной доступности) в отношении зон индивидуальной жилой застройки и малоэтажной жилой застройки;

установить возможность перевода в электронный формат процедур получения технических условий и услуг по заключению договоров подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, электрическим сетям через Федеральную государственную информационную систему «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)».

2.3. В целях применения инструментов федерального проекта «Инфраструктурное меню» к проектам индивидуальной жилой застройки:

разработать и внести на рассмотрение Правительства Российской Федерации проект изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2020 года № 2459 «Об утверждении Правил финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации» в части исключения требования о минимальной сумме займа для строительства инфраструктуры посредством применения инструмента инфраструктурных облигаций;

принять меры для распространения практики использования модели «Проектное финансирование и ипотека индивидуального жилищного строительства», разработанной акционерным обществом «ДОМ.РФ», для кредитования проектов комплексной индустриальной застройки при индивидуальном жилищном строительстве.

2.4. В целях расширения программ ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства:

рассмотреть вопрос о подготовке предложения о субсидировании процентной ставки по банковским кредитам для строительства и приобретения индивидуальных жилых домов, возводимых (построенных) индустриальным методом;

разработать программу льготного ипотечного кредитования строительства (приобретения) индивидуальных жилых домов, построенных по технологиям индустриального способа возведения;

разработать механизм льготного ипотечного жилищного кредитования строительства индивидуальных жилых домов при строительстве хозяйственным способом;

разработать льготную ипотечную программу для работников бюджетной сферы;

подготовить проект изменений в Положение о предоставлении социальных выплат на строительство (приобретение) жилья гражданам, проживающим на сельских территориях, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 31 мая 2019 года № 696 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации „Комплексное развитие сельских территорий“ и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», в части установления возможности строительства жилья на сельских территориях в соответствии с потребностью предприятий в трудовых ресурсах с учетом перспективы развития таких предприятий;

рассмотреть вопрос о целесообразности подготовки проекта изменений в программу «Дальневосточная ипотека» в части применения ее условий к неограниченному кругу индивидуальных застройщиков, осуществляющих строительство индивидуального жилого дома, повышения предельного возраста заемщиков до 40 лет, установления возможности приобретения жилья на вторичном рынке на территории городских округов и включении в категории участников программы молодых специалистов до 40 лет.

2.5. В целях применения типовых (стандартизированных) проектов индивидуального жилищного строительства и развития индивидуального жилищного строительства индустриальным методом:

разработать стандарты строительства, производства, кредитования и страхования объектов индивидуального жилищного строительства;

сформировать общедоступный реестр рекомендуемых производителей домокомплектов и строительных материалов для использования в строительстве индивидуальных жилых домов индустриальным методом;

обеспечить информирование финансовых институтов (банков и страховых организаций) о соответствии проектов индивидуального жилищного строительства, возведенных с применением типовых (стандартизированных) проектов или произведенных по технологиям индустриального способа возведения, требованиям нормативных правовых документов;

принять меры для расширения промышленного производства готовых деревянных «домокомплектов» из бруса, оцилиндрованного бревна, древесины перекрестно-клееной (ДПК, CLT панели) по типовым проектам в субъектах Российской Федерации, имеющих запасы строевого леса, и разработать комплекс мер государственной поддержки их производителей;

создать реестр технологий индустриального способа возведения объектов индивидуального жилищного строительства, соответствующих перспективным параметрам энергоэффективности, комфортности, доступности для пожилых и маломобильных групп граждан и другим показателям;

создать единый каталог типовых проектов индивидуального жилищного строительства, а также объектов социальной инфраструктуры, создаваемых по технологиям индустриального способа возведения, в том числе из деревянных несущих строительных конструкций, для федеральных округов и (или) регионов с градацией по объектам, адаптированным к природно-климатическим условиям местности и местам производства строительных материалов;

предусмотреть приоритетную возможность применения проектов по технологиям индустриального способа возведения объектов индивидуального жилищного строительства в рамках реализации государственных и региональных целевых программ жилищного обеспечения граждан;

разработать систему контроля качества строительства индивидуальных жилых домов, возведенных индустриальным способом, с выдачей потребителю документа о соответствии такого объекта основным требованиям, установленным нормативными правовыми документами;

рассмотреть возможность интеграции суперсервиса «Цифровое строительство» с сервисами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной государственной информационной системой «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)»;

рассмотреть вопрос об использовании механизма создания жилищно-строительных кооперативов в целях строительства индивидуального жилья индустриальным методом;

рассмотреть вопрос о создании института регионального оператора, координирующего строительство индивидуальных жилых домов индустриальным методом;

организовать сотрудничество научно-образовательных учреждений и производителей «домокомплектов» и элементов индивидуального жилищного строительства, производимых индустриальным способом, в части системной работы по совершенствованию технических решений таких проектов.

2.6. В целях совершенствования нормативно-правового регулирования в сфере индивидуального жилищного строительства:

установить требования по формированию единого банка данных свободных земельных участков, включающих земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, в целях их дальнейшего предоставления для индивидуального жилищного строительства;

подготовить предложения по внесению изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, направленных на закрепление требования по включению в документы территориального планирования раздела по защите территории и сооружений от опасных геологических процессов, затопления и подтопления;

разработать требования к проектной документации для строительства индивидуальных жилых домов в части обеспечения инженерной защиты объекта индивидуального жилищного строительства в границах зон опасных геологических процессов, затопления, подтопления;

рассмотреть возможность закрепления требования к застройщику, осуществляющему комплексную застройку земельного участка объектами индивидуального жилищного строительства и (или) объектами малоэтажного жилищного строительства, о наличии проектной документации, предусматривающей мероприятия по защите возводимых объектов от опасных геологических процессов, от затопления и подтопления, до получения разрешения на строительство, реконструкцию и уведомления о планируемом строительстве или реконструкции указанных объектов.

3. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления:

организовать инвентаризацию земельных ресурсов для формирования достоверных данных о наличии резервов по вовлечению земельных участков для комплексной застройки индивидуальными жилыми домами индустриальным методом;

сформировать региональные программы развития индивидуального жилищного строительства, содержащие мероприятия по формированию зон застройки индивидуальными жилыми домами, синхронизации инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования;

активизировать взаимодействие с акционерным обществом «ДОМ.РФ» в целях поиска, подбора и предоставления земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для индивидуального жилищного строительства и размещения объектов инженерной инфраструктуры;

провести мониторинг и сформировать перечень профессиональных застройщиков, заинтересованных в строительстве индивидуального жилья индустриальным методом.