«Вопросы повышения эффективности управления многоквартирными домами: основные подходы и предложения»

Рекомендации

проект

Участники парламентских слушаний, проведенных 12 марта 2025 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера под председательством первого заместителя Председателя Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации В.В. Якушева с участием сенаторов Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, представителей Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», Федеральной антимонопольной службы (ФАС России), представителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, экспертов в сфере жилищно-коммунального хозяйства отмечают следующее.

Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года[1] (далее – Стратегия) отдельный раздел посвящен вопросам управления жилищным фондом.

Стратегией определены основные вызовы в сфере управления жилищным фондом, поставлены задачи и предусмотрен перечень мероприятий, реализация которых позволит к 2030 году перейти на обслуживание всех многоквартирных домов на основе единых стандартов, обеспечить непрерывное управление многоквартирными домами, повысить уровень доступности и удобства участия граждан в управлении жильем.

В настоящее время остро стоит вопрос осуществления профессионального и эффективного управления многоквартирными домами, обеспечивающего сохранность жилищного фонда, повышение его рентабельности, предоставление гражданам качественных жилищно-коммунальных услуг и комфортного проживания.

Для решения этих задач сегодня предлагается усилить лицензионные требования и лицензионный контроль к предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, повысить эффективность деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля, усилить роль органов публичной власти регионов и муниципалитетов в вопросах управления жилищным фондом, принять меры по формированию ответственного и грамотного собственника жилья.

Наряду с этими мерами необходимо рассматривать вопросы о формировании эффективного рынка управления многоквартирными домами, в том числе посредством развития институтов и моделей управления жильем, предусмотренных Стратегией.

В рамках реализации этого направления в настоящее время рассматривается ряд предложений, направленных на формирование рынка управления многоквартирными домами, состоящего из профессиональных, добросовестных участников, деятельность которых направлена на сохранение технического состояния многоквартирных домов, продление их жизненного цикла, повышение качества жизни граждан России.

Один из вариантов подразумевает сохранение системы лицензирования, ужесточение лицензионных требований и лицензионного контроля, перераспределение полномочий между органами публичной власти.

Необходимо отметить, что система лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, введенная[2] в 2014 году, способствовала усилению защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, а также смене организаций, неэффективно работающих в сфере управления жилищным фондом.

За прошедший период времени отработаны механизмы взаимодействия органов государственного жилищного надзора с контролируемыми лицами, проведения контрольных (надзорных) мероприятий, привлечения к ответственности лиц, нарушающих обязательные требования, предусмотренные нормами жилищного законодательства. Кроме того, система лицензирования оптимально справляется с задачей по предоставлению либо отказу в предоставлении управляющим организациям возможности по осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Наряду с этим также рассматривается переход к модели саморегулирования в сфере управления жилищным фондом, в рамках которой на федеральном уровне будет выстроена система базовых правил функционирования саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами.

При этом предполагается, что созданные региональные саморегулируемые организации будут обеспечивать допуск организаций к осуществлению профессиональной деятельности, утверждать квалификационные требования к сотрудникам таких организаций, осуществлять контроль результатов их деятельности, рассматривать конфликтные ситуации и применять меры для имущественного возмещения вреда.

Также предлагается вариант, при котором многоквартирные дома передаются в управление созданному субъектом Российской Федерации региональному оператору, который сможет осуществлять функции управления жилищным фондом как напрямую, так и с привлечением эксплуатирующих организаций при условии получения допуска на рынок управления путем прохождения процедуры аккредитации у регионального оператора.

Преимуществом этого механизма является возможность обеспечения непрерывности управления многоквартирными домами, исключение ситуаций, при которых многоквартирные дома могут остаться без управления, обеспечение уровня стандартизации качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг, снижение социальной напряженности.

В качестве альтернативного варианта рассматривается возможность создания бюджетных учреждений по управлению многоквартирными домами. Практика деятельности таких управляющих организаций зарекомендовала себя в ряде крупных городов, в том числе в Москве.

Рассматривая возможность введения различных моделей управления многоквартирными домами следует учесть, что для этого необходимо провести большую работу по внедрению новых правовых механизмов в нормативную правовую базу. Такая работа сопряжена с необходимостью установления переходных периодов внедрения новых моделей в действующее правовое регулирование во избежание возникновения правовой неопределенности в сфере управления и содержания многоквартирных домов.

Кроме этого, названные варианты развития рынка управления многоквартирными домами не учитывают специфику функционирования института управления жилищным фондом в отдельных регионах Российской Федерации, в связи с чем не могут служить универсальным инструментом совершенствования и развития отрасли жилищно-коммунального хозяйства и требуют дальнейшей проработки.

Таким образом, в настоящее время в целях повышения эффективности управления многоквартирными домами возможно реализовать преимущества указанных вариантов в рамках совершенствования действующей модели лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Также следует отметить, что в рамках пилотного проекта на территориях Донецкой Народной Республики[3], Луганской Народной Республики[4], Запорожской области[5] и Херсонской области[6] с 1 января 2025 года созданы и работают единые региональные управляющие организации, наделенные полномочиями и функциями по комплексному управлению многоквартирными домами на этих территориях. Анализ деятельности созданных на отдельных территориях региональных операторов по управлению многоквартирными домами позволит в дальнейшем выявить положительные и отрицательные стороны такой модели управления жилищным фондом и распространить этот опыт на другие субъекты Российской Федерации.

Проведенный Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера анализ позиции субъектов Российской Федерации[7] по рассматриваемым вариантам развития рынка управления многоквартирными домами показал, что из 70 поступивших ответов вариант о совершенствовании лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами поддерживает 54 региона (не поддерживают 7 регионов), предлагаемое введение саморегулирования деятельности по управлению многоквартирными домами поддерживают 10 регионов (не поддерживают 52 региона), идею о создании региональных операторов по управлению жилищным фондом поддерживают 22 региона (не поддерживает 44 региона). Также 25 субъектов Российской Федерации высказались за установление возможности деятельности на рынке управления жильем государственными бюджетными учреждениями (не поддерживают данное предложение – 37 регионов).

Участники парламентских слушаний, обсудив варианты развития рынка управления многоквартирными домами, принимая во внимание актуальность существующих проблем в сфере управления многоквартирными домами, содержащихся в информации субъектов Российской Федерации, докладах и выступлениях, РЕШИЛИ:

1. Рекомендовать Федеральному Собранию Российской Федерации:

ускорить рассмотрение проектов федеральных законов:

№ 107057–7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда);

№ 487723–8 «О внесении изменений в статьи 194 и 202 Жилищного кодекса Российской Федерации» (сокращение срока принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе в предоставлении лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами);

№ 651434–8 «О внесении изменений в отдельные статьи Жилищного кодекса Российской Федерации» (в части предоставления гражданам обязательной отчетности о проделанной работе лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами);

№ 665863–8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части создания условий для управления многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащими сносу или реконструкции);

№ 775871–8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (по вопросам технического обслуживания лифтового оборудования в многоквартирных домах).

2. Рекомендовать Правительству Российской Федерации:

1) рассмотреть вопрос о целесообразности определения стратегических направлений развития сферы управления многоквартирными домами, предусматривающих профессиональное и эффективное управление многоквартирными домами, в целях обеспечения сохранности жилищного фонда и повышения рентабельности многоквартирных домов, предоставления гражданам качественных жилищно-коммунальных услуг и создание условий для комфортного проживания;

2) рассмотреть вопрос о возможности проведения масштабной инвентаризации технического состояния многоквартирных домов, предусматривающей аккумулирование в единой информационной базе основных сведений о периоде постройки и дате ввода в эксплуатацию, о степени износа конструктивных элементов и инженерно-технического оборудования, о составе общего имущества, о наличии дорогостоящего инженерного оборудования (лифты, индивидуальные тепловые пункты и другое), о действующем способе управления, о периоде проведения текущего и (или) капитального ремонта с указанием видов работ (услуг), о размере платы за жилое помещение и размере взноса на капитальный ремонт, о наличии (отсутствии, частичном наличии) технической документации на многоквартирный дом;

3) ускорить утверждение проекта постановления Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»[8], направленного на усиление требований в сферах лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществления регионального государственного лицензионного контроля, организации и осуществления регионального государственного жилищного контроля (надзора).

3. Рекомендовать Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1) представить в Совет Федерации:

концепцию формирования стандартов управления многоквартирными домами, предусматривающих, в том числе, расширение квалификационных требований к лицам, осуществляющим управление многоквартирными домами, введение нормирования затрат на работы по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов;

результаты реализации на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области пилотного проекта по введению механизма единых управляющих организаций (операторов управления) для управления многоквартирными домами;

2) разработать комплексные меры, направленные на совершенствование и повышение эффективности деятельности органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

3) проработать вопрос о совершенствовании существующей модели лицензирования деятельности управляющих организаций при условии усиления действующих лицензионных требований и введения дополнительных требований:

о соблюдении стандартов и правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;

об установлении минимального размера уставного капитала управляющих организаций;

о наличии в штате управляющей организации работников, заключивших трудовые договоры и имеющих профессиональное образование, обладающих необходимой квалификацией и (или) имеющих стаж работы по соответствующей специальности;

о наличии материально-технической базы, необходимой для оказания жилищно-коммунальных услуг;

об упрощении порядка аннулирования и прекращения действия лицензии;

об усложнении процедуры продления лицензий для лицензиатов, имеющих задолженность перед ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, а также в случае неполучение паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

о введении запрета на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами управляющей организацией (индивидуальным предпринимателем), в которой должностные лица, акционеры или члены коллегиального исполнительного органа, единоличный исполнительный орган обладают гражданством, подданством иностранного государства;

о возобновлении государственной пошлины за предоставление лицензии и увеличении ее размера;

4) обеспечить разработку подзаконных нормативных правовых актов, направленных на совершенствование деятельности по управлению многоквартирными домами и предусматривающих:

введение обязательной отчетности управляющих организаций, предусмотренной проектом федерального закона № 651434–8 «О внесении изменений в отдельные статьи Жилищного кодекса Российской Федерации»;

требования к кадровому составу, квалификации персонала и материально-техническому оснащению управляющих компаний;

введение системы обязательной независимой оценки квалификации специалистов в сфере содержания и управления жилищным фондом;

5) ускорить актуализацию Методических рекомендаций по определению численности руководителей, специалистов и служащих государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации, утвержденных приказом Госстроя Российской Федерации от 7 июля 1999 года № 4;

6) разработать и направить в субъекты Российской Федерации рекомендации по проведению информационно-разъяснительной работы о необходимости участия собственников жилья в управлении многоквартирными домами, о форматах проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе в заочной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) и федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)»^[9].

4. Рекомендовать Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера разработать предложения о законодательном закреплении понятия «гарантирующей» управляющей организации, порядке ее создания в субъектах Российской Федерации, наделения полномочиями по управлению многоквартирными домами, включая многоквартирные дома, в которых не выбран (не реализован) способ управления многоквартирным домом, подлежащие сносу (реконструкции) аварийные многоквартирные дома, являющиеся объектами культурного наследия или содержащих конструктивные элементы, являющиеся объектами культурного наследия, расположенные в обособленных агломерациях, а также для введенных в эксплуатацию многоквартирных домов-новостроек.

5. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления:

1) обеспечить утверждение нормативного правового акта, предусматривающего положения о проведении за счет средств субъекта Российской Федерации обследований технического состояния многоквартирных домов^[10];

2) обеспечить в соответствии с рекомендациями Минстроя России проведение информационно-разъяснительной работы среди граждан о необходимости участия граждан в управлении многоквартирными домами, о форматах проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе в заочной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) и федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)»^[11];

3) усилить работу по повышению платежной дисциплины потребителей жилищных и коммунальных услуг, включая проведение профилактических и претензионных мероприятий;

4) обеспечить надлежащую численность и уровень оплаты труда работников органов государственного жилищного надзора^[12] в соответствии с актуализированными Методическими рекомендациями по определению численности руководителей, специалистов и служащих государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации;

5) разработать меры, направленные на повышение эффективности органов государственной власти, осуществляющих государственный жилищный контроль (надзор), органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный жилищный контроль по рассмотрению обращений граждан и принятии необходимых мер реагирования.

6. Комитету Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера осуществлять контроль за реализацией рекомендаций парламентских слушаний.

Председатель комитета
А.А. ШЕВЧЕНКО