«Вопросы управления комплексами индивидуальных жилых домов»

Рекомендации

ПРОЕКТ

Участники парламентских слушаний на тему «Вопросы управления комплексами индивидуальных жилых домов», проведенных 2 июля 2025 года в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации под председательством первого заместителя Председателя Совета Федерации В.В. Якушева с участием сенаторов Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, представителей Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства энергетики Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, акционерного общества «ДОМ.РФ», представителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, экспертов в строительной отрасли, отмечают следующее.

1. Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года^[1] (далее – Стратегия) в качестве одной из проблем в развитии индивидуального жилищного строительства обозначено отсутствие законодательного регулирования вопросов управления комплексами индивидуальных жилых домов, а к задачам отнесено формирование механизма управления такими комплексами.

Следует отметить, что действующее законодательство не устанавливает правовой статус комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой и не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию.

Вместе с тем, с 2022 года законодательно закреплено понятие малоэтажного жилого комплекса (далее — МЖК) – совокупности индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории^[2].

Правоотношения, возникающие при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территорий МЖК в случае привлечения застройщиком для строительства указанных домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ)^[3].

Федеральным законом № 214-ФЗ определен «примерный» перечень общего имущества в МЖК: расположенные в границах территории такого МЖК объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников, указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Объекты капитального строительства, отвечающие указанным требованиям, относятся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в МЖК с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности[4].

2. По информации Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации^[5], а также акционерного общества «ДОМ.РФ»^[6], по состоянию на апрель 2025 на территории Российской Федерации осуществляется строительство 13 малоэтажных жилых комплексов в 10 субъектах Российской Федерации (Московская, Вологодская, Воронежская, Иркутская, Липецкая, Тверская, Тульская, Ульяновская области, Пермский край, Республика Башкортостан).

В рамках начатых очередей строительства планируется построить порядка 1,1 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 151,9 тыс. кв. метров.

Уже введено в эксплуатацию 90 домов площадью 13,0 тыс. кв. метров в составе МЖК, расположенных на территории Московской и Иркутской областей, а также Пермского края.

В рамках проектов по развитию территорий, частью которых являются уже запущенные МЖК, планируется построить более 15 тыс. индивидуальных домов.

3. При этом на фоне роста малоэтажного домостроения и распространения проектов комплексной индивидуальной жилой застройки отсутствует специализированное правовое регулирование, обеспечивающее прозрачное и стабильное управление имуществом и инфраструктурой общего пользования в таких комплексах.

В качестве проблем управления жилыми комплексами участниками парламентских слушаний выделяются такие как:

— отсутствие единого правового статуса и способа управления,

— сложности в организации содержания имущества общего пользования,

— проблемы с выбором и сменой управляющей организации, а также вопросы ответственности за качество предоставления коммунальных услуг и содержание территории.

Отдельно отмечаются проблемы, возникающие при создании и эксплуатации объектов инфраструктуры общего пользования. В жилых комплексах собственники появляются не одномоментно. Приобретение объектов в жилом комплексе — земельных участков под самостоятельное строительство собственником, земельных участков с готовыми индивидуальными домами покупателями может быть существенно затянуто по времени. На практике объекты инфраструктуры могут создаваться в разное время, по отдельности друг от друга и даже после приобретения покупателями земельных участков. Поэтому вопросы содержания и управления объектами инфраструктуры общего пользования влияют на экономическую модель проекта и требуют своего разрешения еще на стадии концепции проекта.

Сложившаяся практика формирования земельных участков под комплекс индивидуальных жилых домов из ранее предоставленных земельных участков выявляет ряд проблем, обусловленных игнорированием региональных нормативов градостроительного проектирования и положений генеральных планов муниципальных образований. Образование земельных участков в целях индивидуального жилищного строительства, в том числе в границах функциональных зон, предназначенных для размещения объектов улично-дорожной сети и объектов социального назначения приводит к нарушению норм предельных размеров земельных участков общего пользования, недостаточному обеспечению территории комплекса индивидуальных жилых домов необходимыми социальными объектами (детские сады, поликлиники, учреждения культуры и спорта).

Также возникают правовые коллизии, касающиеся прав собственности на земли общего пользования внутри МЖК. Владельцы отдельных участков неправомерно предъявляют претензии на право владения подъездными путями и местами общественного назначения, что порождает такие негативные последствия, как взимание платы за использование объектов общего пользования (улицы, парковки и пешеходные зоны), отказ собственников от несения расходов на содержание объектов инфраструктуры, включая ремонт дорог, уборку улиц и благоустройство территорий.

4. В целях реализации Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой», а также с целью совершенствования законодательства в данной сфере Правительством Российской Федерации был разработан проект федерального закона № 155842–8^[7], призванный урегулировать деятельность «жилых комплексов» и управление имуществом общего пользования, а также установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества собственников индивидуальных жилых домов, земельных участков, иных объектов в таких комплексах^[8].

Законопроектом определяется понятие жилого комплекса, имущества общего пользования, устанавливается правовой режим имущества, находящегося в общей долевой собственности (определение долей, основания возникновения прав, распоряжение, содержание, управление, порядок использования).

Законопроект также регулирует вопросы осуществления прав и порядка использования имущества, в том числе земельного участка, не относящегося к долевой собственности, устанавливает порядок проведения и компетенцию общего собрания собственников в целях управления имуществом общего пользования, формы управления (товарищество собственников недвижимости, управляющая организация, непосредственное управление), порядок предоставления коммунальных услуг.

Вместе с тем, к законопроекту поступил ряд замечаний, которые требуют своевременной проработки при корректировке законопроекта и урегулирования сложившейся ситуации.

Участники парламентских слушаний, обсудив варианты развития сегмента строительства МЖК, принимая во внимание необходимость решения существующих проблем в сфере управления общим имуществом в таких комплексах,

РЕШИЛИ:

1. Рекомендовать профильным комитетам палат Федерального Собрания Российской Федерации:

уделить приоритетное внимание и ускорить работу по принятию проекта федерального закона № 155842–8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой);

при доработке проекта федерального закона № 155842–8 рассмотреть возможность учета в нем следующих положений:

— о соотнесении проектируемых изменений с нормами Федерального закона № 214-ФЗ в части: используемого определения «малоэтажный жилой комплекс»; состава общего имущества МЖК (часть 4³ статьи 4); порядка определения доли собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество в МЖК (часть 4⁴ статьи 4, часть 9 статьи 23⁶);

— о включении в границы МЖК домов блокированной застройки (в случае если под каждым блоком сформирован самостоятельный земельный участок);

— об установлении порядка определения и изменения границ территории МЖК в случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории;

— о конкретизации порядка дальнейшего управления общим имуществом в МЖК в случаях, когда собственниками не выбран и (или) не реализован один из способов управления таким общим имуществом;

— о дополнении перечня вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников в МЖК вопросами об установлении размеров платы собственников земельных участков за содержание общего имущества в жилом комплексе, о порядке внесения платы за содержание такого имущества;

— об определении полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в сфере функционирования МЖК;

— об установлении контроля за деятельностью управляющей организации по управлению общим имуществом в МЖК органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление такого контроля.

2. Рекомендовать Правительству Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о включении в паспорт федерального проекта «Жилье» национального проекта «Инфраструктура для жизни» дополнительных показателей и мероприятий, направленных на развитие индивидуального жилищного строительства, в том числе комплексного;

о разработке единой методики определения платы за содержание и управление общим имуществом в МЖК.

3. Рекомендовать Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о необходимости наличия лицензии у управляющей организации на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МЖК;

о разработке и принятии стандарта управления МЖК.

4. Рекомендовать акционерному обществу «ДОМ.РФ», Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) рассмотреть вопрос о широком информировании подрядчиков о привлечении для целей финансирования строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу кредитных средств в рамках Программы по возмещению недополученных доходов по кредитам, выданным подрядчикам на строительство индивидуальных жилых домов на основе проектов, размещенных на сайте Строим.дом.рф, реализуемой АО «ДОМ.РФ», по ставке 1% годовых[9].

5. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о разработке региональных программ развития индивидуального жилищного строительства, в том числе комплексного, предусматривающих резерв земельных ресурсов для реализации таких проектов, а также содержащих мероприятия по синхронизации инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования;

о возможности строительства МЖК с целью реализации государственных и региональных программ жилищного обеспечения граждан (в частности, создания фонда социального малоэтажного жилья);

об актуализации региональных нормативов градостроительного проектирования для проектов по строительству МЖК в части введения дифференцированного подхода к нормативам обеспеченности объектами социальной и транспортной инфраструктуры.

6. Комитету Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера осуществлять контроль за реализацией рекомендаций парламентских слушаний.