«Институт комплексного развития территорий: итоги пяти лет и перспективы»

Рекомендации

Проект

 Участники парламентских слушаний, проведенных 18 марта 2026 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера (далее — Комитет) под председательством первого заместителя Председателя Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации В.В. Якушева с участием сенаторов Российской Федерации, представителей федеральных и региональных органов государственной власти, органов местного самоуправления, публично-правовой компании «Фонд развития территории», публичного акционерного общества «ДОМ.РФ», Ассоциации «НОСТРОЙ», Российского союза строителей, Фонда «Институт экономики города», обсудив итоги пятилетнего действия механизма комплексного развития территорий, отмечают следующее.

Введенный в действующее законодательство Федеральным законом от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях комплексного развития территорий» (далее – Федеральный закон № 494-ФЗ) механизм комплексного развития территорий (далее также – механизм КРТ, КРТ) в контексте Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации^[1], а также Стратегии пространственного развития Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2036 года^[2] рассматривается как основной инструмент градостроительного развития и качественного обновления городских пространств.

За время действия механизма комплексного развития территорий законодательство, регламентирующее его применение, с учетом правоприменительной практики постоянно совершенствовалось, в том числе в части расширения полномочий участвующих в комплексном развитии территорий институтов развития – публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее — Фонд) и публичного акционерного общества «ДОМ.РФ» (далее – ДОМ.РФ).

На текущий момент Фонд осуществляет функции оператора КРТ по решениям Правительства Российской Федерации[3], а также предоставляет финансовую поддержку на расселение аварийного жилищного фонда в рамках реализации решений о КРТ жилой застройки[4].

ДОМ.РФ в рамках деятельности по комплексному развитию территории по состоянию на 26 февраля 2026 года заключил 78 договоров о КРТ в отношении земельных участков площадью 2 658 га. По 7 договорам в семи субъектах Российской Федерации[5] уже введено в эксплуатацию 0,49 млн кв. метров жилья.[6]

Отмечая положительную динамику развития института комплексного развития территорий, проведенный Комитетом мониторинг применения механизма комплексного развития территорий в субъектах Российской Федерации, а также анализ поступивших в рамках исполнения протокольного поручения Совета Федерации от 29 октября 2025 года № 722/5 предложений сенаторов Российской Федерации о совершенствовании механизма комплексного развития территорий, позволил выявить ряд проблем, препятствующих эффективному применению рассматриваемого механизма на практике, среди которых можно выделить следующие:

— отсутствие законодательно установленных жилищных гарантий для собственников домов блокированной застройки и объектов индивидуального жилищного строительства, которые признаны аварийными или соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации (»ветхие»), и включены в границы комплексного развития территории жилой застройки вместе с многоквартирными домами;

— несогласие с моментом расчета размера подлежащего выплате застройщиком собственнику жилого помещения равноценного возмещения за изымаемое «ветхое» жилое помещение, которое рассчитывается в соответствии с жилищным законодательством на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки, что, принимая во внимание длительность реализации решений о комплексном развитии территории, создает временной разрыв между моментом принятия решения о комплексном развитии территории и моментом фактического изъятия жилого помещения с предоставлением равноценного возмещения, а также способствует выкупу жилого помещения по несоразмерно заниженной стоимости^[7];

— затратность обеспечения земельных участков в рамках комплексного развития территории необходимыми объектами социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры даже с учетом применения в указанных целях финансовых инструментов федерального уровня, направленных на инфраструктурное развитие регионов^[8];

— высокие предпринимательские риски застройщиков и операторов комплексного развития территорий, связанные с возможностью исключения многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме уже после заключения с застройщиком договора о комплексном развитии территории жилой застройки или после принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки с привлечением оператора комплексного развития территории (до утверждения документации по планировке территории)^[9];

— необходимость дополнительного согласования с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти принятого субъектом Российской Федерации решения о включении в границы комплексного развития территории федеральных земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми ранее были переданы региону решением Правительственной комиссии по повышению эффективности использования федерального имущества и развитию территорий в целях комплексного развития территории;

— отсутствие возможности продления договора о комплексном развитии территории во внесудебном порядке при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств^[10];

— отсутствие возможности заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя в отношении двух и более несмежных территорий^[11];

— отсутствие возможности включения в проекты комплексного развития незастроенной территории земельных участков, обремененных правами правообладателей линейных объектов[12];

— сложность вовлечения объектов культурного наследия, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границы комплексного развития территории жилой застройки, в том числе в части их приспособления под многоквартирные дома^[13];

— недостаточность предусмотренного Градостроительным кодексом Российской Федерации времени на принятие решения о комплексном развитии территории жилой застройки (30 дней) после окончания установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации срока проведения общих собраний собственников помещений
в «ветхих» многоквартирных домах по вопросу их исключения из решения
о комплексном развитии территории жилой застройки;

— отсутствие единого реестра недобросовестных участников торгов на право заключения договоров о комплексном развитии территории, а также дополнительных требований к участникам таких торгов, определенных Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса^[14].

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание результаты проведенного мониторинга применения механизма комплексного развития территорий в регионах, участники парламентских слушаний решили рекомендовать:

1. Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации ускорить рассмотрение и принятие следующих проектов федеральных законов:

№ 1133108–8 «О внесении изменений в статьи 65 и 66 Градостроительного кодекса Российской Федерации», направленного на исключение необходимости дополнительного согласования
с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти принятого субъектом Российской Федерации решения о включении в границы комплексного развития территории федеральных земельных участков, полномочия по управлению и распоряжению которыми ранее были переданы региону решением Правительственной комиссии по повышению эффективности использования федерального имущества
и развитию территорий в целях комплексного развития территории[15];

№ 1167456–8 «О внесении изменений в Федеральный закон „О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, предусматривающего возможность продления договора о комплексном развитии территории во внесудебном порядке[16].

2. Правительству Российской Федерации:

— уделить приоритетное внимание доработке проекта федерального закона, направленного на закрепление в законодательстве Российской Федерации понятия мастер-плана развития территории как комплексного документа стратегического и территориального планирования, а также единых требований к его разработке, структуре и содержанию;

— проработать вопрос об установлении возможности изменения или расторжения договора о комплексном развитии территории в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении;

— рассмотреть вопрос об установлении возможности привлечения банковского заемного финансирования на реализацию проектов комплексного развития территорий под залог прав по ним;

— оценить целесообразность внесения изменения в Федеральный закон от 1 апреля 2020 года № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации» в части установления возможности заключения с инвестором, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, соглашения о защите и поощрении капиталовложений (далее — СЗПК) до момента получения им разрешения на строительство объектов капитального строительства путем исключения обязанности такого инвестора прилагать к заявлению о заключении СЗПК разрешение на строительство, что позволит инвестору воспользоваться механизмом СЗПК сразу после начала реализации проекта комплексного развития незастроенной территории.

3. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

— проработать вопрос о распространении закрепленных в Жилищном кодексе Российской Федерации жилищных гарантий, предусмотренных для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в границы комплексного развития территории жилой застройки, на собственников домов блокированной застройки и объектов индивидуального жилищного строительства, которые признаны аварийными или соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации, и включены вместе с многоквартирными домами в границы комплексного развития территории жилой застройки;

— рассмотреть вопрос об установлении возможности исключения «ветхого» многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки на основании решения собственников помещений в таком многоквартирном доме только в случае, если такое решение принято до дня принятия решения о проведении торгов (конкурса или аукциона) на право заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки или до дня принятия решения о реализации проекта комплексного развития территории жилой застройки с привлечением оператора комплексного развития территории (взамен действующей нормы, предусматривающей возможность принятия соответствующего решения до дня утверждения документации по планировке территории);

— рассмотреть вопрос о внесении изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации в части установления момента расчета размера подлежащего выплате собственнику жилого помещения равноценного возмещения за изымаемое «ветхое» жилое помещение не на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки, а на день заключения соответствующего договора, предусматривающего переход права собственности;

— оценить возможность увеличения предельного срока (с 30 до 90 дней), в течение которого может быть принято решение о комплексном развитии территорий жилой застройки, после окончания установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации срока проведения общих собраний собственников помещений в «ветхих» многоквартирных домах по вопросу их исключения из решения о комплексном развитии территории жилой застройки;

— проработать вопрос о возможности включения в проекты комплексного развития незастроенной территории земельных участков, обремененных правами правообладателей линейных объектов;

— в части совершенствования механизма комплексного развития территории по инициативе правообладателей рассмотреть вопрос:

об установлении возможности заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в отношении двух и более несмежных территорий;

о введении упрощенного порядка приведения генерального плана и правил землепользования и застройки в соответствие с проектом планировки территории при комплексном развитии территории
по инициативе правообладателей по аналогии с реализацией иных видов комплексного развития территории;

об исключении из числа лиц, с которыми возможно заключение договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, правообладателей объектов коммунальной инфраструктуры, технологически связанных с линейными объектами;

— проработать вопрос о возможности снижения установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации требования к наличию у участника торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории опыта строительства объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее 10 процентов от объема строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории,
в отношении застройщиков, потенциально заинтересованных в реализации проектов решений о комплексном развитии территорий на территории Дальневосточного федерального округа.

4. Федеральной антимонопольной службе совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации оценить целесообразность создания, а также обеспечения ведения на федеральном уровне единого реестра недобросовестных участников торгов на право заключения договоров о комплексном развитии территории (по аналогии с реестром недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка), а также разработки дополнительных требований к участникам таких торгов, разработка которых Правительством Российской Федерации предусмотрена частью 6 статьи 69 Градостроительного кодекса, в целях предотвращения возможности заключения договора о комплексном развитии территории с недобросовестными застройщиками, которые не смогут обеспечить его реализацию в полном объеме.

5. Министерству финансов Российской Федерации совместно с Федеральной налоговой службой и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации проработать вопросы:

— о целесообразности расширения права субъектов Российской Федерации устанавливать инвестиционный налоговый вычет из налога на прибыль в целях возмещения затрат, понесенных на создание инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий, предусматривающих строительство не только многоквартирных домов,
но и объектов индивидуального жилищного строительства (пункт 5 части 2 статьи 286.1 Налогового кодекса Российской Федерации).

— об обоснованности обложения налогом на добавленную стоимость операций по строительству инфраструктуры, создаваемой в рамках проектов комплексного развития территорий и подлежащей передаче в публичную собственность напрямую или через оператора комплексного развития территории, а также иных операций в рамках комплексного развития территории, включая право аренды земельного участка и право заключения договора о комплексном развитии территории.

6. Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации проработать вопросы о целесообразности:

— включения в выписку из Единого государственного реестра недвижимости информации о комплексном развитии территории по аналогии с информацией о признании объекта аварийным в целях обеспечения полноты предоставляемых сведений заявителям о таком объекте;

— распространения механизма комплексного развития территории на территории, на которых расположены объекты незавершенного строительства при условии истечения срока действия разрешения на строительство такого объекта более чем на 3 года;

— распространения механизма комплексного развития территории на незастроенные территории, обремененные правами третьих лиц, обладающие признаками неиспользования (в рамках статей 284 и 285 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 85¹ Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

7. Министерству энергетики Российской Федерации совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации проработать вопрос о совершенствовании Правил выдачи технических условий и заключения договоров о технологическом подключении объектов к инженерным сетям в рамках проектов комплексного развития территорий в том числе с учетом поэтапной реализации решения о комплексном развитии территории.

8. Субъектам Российской Федерации совместно с публичным акционерным обществом ДОМ.РФ и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации при подготовке и рассмотрении проектов комплексного развития территорий, обеспечить рассмотрение проектов, включающих объекты культурного наследия с учетом сохранения и интеграции историко-культурной ценности объектов, а также соблюдения действующего законодательства о культурном наследии.