Рекомендации
Утверждены на заседании
Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера
(протокол № 249 от 12 апреля 2021года)
Участники «круглого стола», проведенного Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием представителей федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, Общественной палаты Российской Федерации, государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ), ведущих экспертов в области жилищно-коммунального хозяйства, обсудив вопросы организации взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, отмечают следующее.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право на самостоятельное управление общим имуществом такого дома посредством выбора способа управления многоквартирным домом и профессиональных управляющих и (или) обсуживающих организаций, заключения договоров об управлении многоквартирным домом и об оказании жилищно-коммунальных услуг, принятия решений по важнейшим вопросам управления общим имуществом на общих собраниях собственников.
Наряду с этим такие новации жилищного законодательства, как создание совета многоквартирного дома, установление статуса протокола общего собрания собственников помещений как официального документа, введение возможности проведения общего собрания в заочной форме с использованием цифровых технологий также направлены на установление дополнительных механизмов защиты прав и законных интересов собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах.
Однако правоприменительная практика показывает, что в большинстве случаев собственники помещений в многоквартирных домах практически не могут самостоятельно реализовать свои права по управлению общим имуществом, защитить свои экономические интересы посредством осуществления контроля деятельности управляющих организаций и целевым расходованием средств, вносимых в виде платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Отмечается снижение качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг, снижение уровня технического обслуживания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирных домах, что в целом оказывает негативное влияние на сохранение жилищного фонда в надлежащем состоянии, а также на уровень удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.
Одной из причин складывающейся ситуации является отсутствие партнёрских взаимовыгодных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими организациями.
В целях решения поставленной проблемы действуют положения Федерального закона от 21 июля 2014 года № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», в соответствии с которым государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства и региональные информационные системы (далее – информационные системы) должны стать удобным инструментом для управляющих и ресурсоснабжающих организаций, собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах.
Построенные на принципах однократности размещения и многократности использования информации, информационные системы предполагают возможность автоматического обмена необходимой информацией и данными (показания приборов учёта коммунальных услуг, размещение платежных документов, состояние расчётов), проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в заочной форме, формирования в автоматическом режиме необходимых документов и отчетности организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Также информационные системы предусматривают механизмы обратной связи между управляющими организациями и гражданами в части требования о размещении поступивших обращений (заявлений, жалоб) граждан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и результатах их рассмотрения.
Наряду с этим с 1 марта 2019 года на управляющие организации возложено полномочие по обеспечению взаимодействия с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме в форме приёма этих граждан в представительстве управляющей организации, предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы, оказания любой другой помощи по возникающим вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом (раздел VII Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416).
Однако принятые на федеральном уровне меры не позволяют в настоящее время сформировать в субъектах Российской Федерации эффективные системы взаимодействия управляющих организаций с собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах, предусматривающие современные принципы и подходы к организации этой работы, механизмы и различные схемы взаимодействия, основанные на взаимном сотрудничестве и диалоге.
Задача по повышению эффективности взаимодействия управляющих организаций с собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах требует решения ряда проблем законодательного и организационного характера, в числе которых следует отметить следующие:
низкие темпы внедрения в сферу управления многоквартирными домами цифровых технологий;
отсутствие эффективной коммуникации между управляющими организациями и потребителями жилищно-коммунальных услуг в части оказания методической помощи в подготовке и проведении общих собраний, учёта мнения и законных интересов собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах;
ненадлежащая организация работы по обеспечению приёма граждан в представительствах управляющих организаций, рассмотрению их обращений (заявлений, жалоб), отсутствие принятия оперативных и эффективных мер по фактам, изложенным в обращениях;
низкая эффективность деятельности советов многоквартирных домов как представителя собственников по определению перечня необходимых услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающего контроль исполнения и использования денежных средств собственников;
непрозрачность финансовой деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами;
отсутствие законодательно установленной формы годового отчета управляющей организации;
низкая информированность собственников помещений в многоквартирных домах о возможностях и способах получения экономии ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг и повышения их качества за счет проведения соответствующих мероприятий по модернизации общего имущества;
недостаточная эффективность деятельности государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.
Обсудив актуальные вопросы организации взаимодействия управляющих организаций с собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах, участники «круглого стола» рекомендуют:
1. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотреть вопросы:
о целесообразности внесения комплексных изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» в части:
— установления требований к содержанию отчёта управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом, предусматривающего конкретизацию оказанных услуг и (или) выполненных работ и обязательность предоставления полной и достаточной информации об использовании денежных средств, уплаченных собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме в качестве платы за содержание жилого помещения,
— установления порядка приёмки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с участием председателя совета многоквартирного дома, предусматривающего обязательность подписания им соответствующих актов,
— установления порядка приёма, регистрации, рассмотрения обращений (заявлений, жалоб) граждан управляющими организациями, порядка принятия мер реагирования в соответствии с фактами, изложенными в обращениях (заявлениях, жалобах),
— установления мер ответственности управляющих организаций за нарушение требований указанного постановления;
о целесообразности внесения изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 года № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» в части отнесения к грубым нарушениям лицензионных требований нарушения требований по обеспечению приёма собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, своевременному и полному рассмотрению обращений (заявлений, жалоб) граждан по вопросам управления многоквартирным домом и принятию соответствующих мер реагирования;
о проведении унификации положений, установленных постановлениями Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения», и дополнительной конкретизации или установлении:
— состава каждого вида работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляемого и (или) оказываемого собственникам помещений в многоквартирном доме,
— порядка, периодичности проведения и сроков выполнения и (или) оказания работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
— дифференциации перечня работ и (или) услуг, по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с учетом критерия, обеспечивающего необходимый уровень безопасности проживания граждан в многоквартирном доме и (или) степени комфортности проживания граждан в многоквартирном доме,
— методики расчета платы собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме за проведенные работы и (или) оказанные жилищные услуги (»калькулятор жилищных услуг»);
о введении в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги отдельного вида платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом (далее – плата за управление многоквартирным домом), о доработке единой формы платежного документа на оплату жилищно-коммунальных услуг в части установления отдельной строки оплаты за управление многоквартирным домом, о разработке единой методики расчета платы за управление многоквартирным домом;
об упрощении процедуры заключения энергосервисных договоров в отношении общего имущества в многоквартирных домах;
о введении возможности перечисления средств собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, уплаченных ими в качестве платы за содержание жилого помещения, на специальный банковский счет с установлением порядка списания средств на оплату работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании актов о приемке выполненных работ и (или) оказанных услуг, подписанных председателем совета многоквартирного дома;
об ограничении права управляющей организации на инициирование проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопросами содержания и текущего ремонта общего имущества, предоставления коммунальных услуг;
о наделении органов государственного жилищного надзора полномочием по рассмотрению вопросов учёта объема потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе с определением наличия или отсутствия конструктивных особенностей дома, предусматривающих возможность получения соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества по обращению собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления рассмотреть вопросы:
об организации широкомасштабной работы по информированию населения, повышению правовой грамотности граждан по вопросам управления многоквартирными домами, предоставления жилищно-коммунальных услуг, реализации программ в сфере городского хозяйства;
о возможности создания региональных проектов информационных систем жилищного самоуправления с учетом опыта успешной практики города Москвы по созданию электронного сервиса «Электронный дом» и информационной системы «Активный гражданин»;
о введении практики регулярного заслушивания вопросов о ситуации по управлению многоквартирными домами и предоставлению жилищно-коммунальных услуг с привлечением экспертов в области жилищно-коммунального хозяйства и общественных организаций;
о возложении на органы местного самоуправления координацию деятельности по организации взаимодействия управляющих организаций с собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах, организации и проведению общих собраний собственников, подготовке и проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники которых формируют фонд капитального ремонта на специальном счете.
3. Комитету Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера:
поддержать концепцию проекта законодательной инициативы № 7–1486 «О внесении изменения в часть 82 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации», подготовленного Законодательным Собранием Красноярского края, направленного на установление права собственников помещений в многоквартирном доме отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом;
продолжить анализ правоприменительной практики, направленный на выявление системных проблем в сфере организации взаимодействия управляющих организаций с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме;
проанализировать предложения участников заседания «круглого стола» для их применения при рассмотрении вопросов о разработке законодательных инициатив, направленных на совершенствование законодательного регулирования вопросов управления многоквартирными домами, в том числе в части наделения органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля полномочием по проведению проверок соблюдения управляющими организациями требований по обеспечению приёма собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, своевременному и полному рассмотрению поступающих обращений (заявлений, жалоб) и принятию соответствующих мер реагирования.