Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рассмотрел Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (проект № 681472–7), принятый Государственной Думой 19 июня 2019 года (далее – Федеральный закон), и отмечает следующее.
Федеральным законом вносятся взаимосвязанные изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и еще 10 федеральных законов.
Федеральным законом предусматриваются следующие изменения.
1. Наравне с уже созданной в целях осуществления мероприятий по завершению строительства проблемных объектов публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) унитарной некоммерческой организацией в организационной-правовой форме фонда, закрепляется положение о возможности создания аналогичной организации на уровне региона – Фонда субъекта Российской Федерации, основной целью которого также будет являться осуществление мероприятий по завершению строительства находящихся на территории региона объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры.
Предполагается, что свою деятельность по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры Фонд субъекта Российской Федерации будет осуществлять за счет переданного ему имущества застройщика, а также за счет денежных средств, предоставленных Фондом, которые включают средства компенсационного фонда, а также средства, полученные Фондом в качестве имущественного взноса от Российской Федерации и иных публично-правовых образований.
Для обеспечения целевого расходования бюджетных средств, выделяемых Фондом Фонду субъекта Российской Федерации на финансирование завершения строительства проблемных объектов, в отношении совершаемых Фондом субъекта Российской Федерации операций устанавливаются определенные ограничения. В частности, ему запрещается использовать принадлежащее имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, предоставлять займы и ссуды, создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ и так далее. Текущая деятельность Фонда субъекта Российской Федерации осуществляется за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, который является его учредителем.
Кроме того, закрепляется положение, согласно которому любые расчеты, осуществляемые Фондом субъекта Российской Федерации, производятся исключительно через уполномоченный банк в сфере жилищного строительства.
2. Предусматривается создание единого реестра проблемных объектов, который представляет собой систематизированный перечень сведений об объектах недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства, либо по которым застройщик, осуществляющий строительство, признан банкротом и открыто конкурсное производство. Указанные реестры формируются в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства.
3. В действующее законодательство вводится понятие уполномоченного банка в сфере жилищного строительства, под которым понимается акционерное общество, являющееся кредитной организацией, все акции которого находятся в собственности единого института развития в жилищной сфере (акционерного общества «ДОМ.РФ»). Основными задачами указанного акционерного общества являются, в том числе содействие развитию целевого кредитования застройщиков, осуществляющих строительство объектов недвижимости в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу, содействие развитию ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных облигаций с поручительством единого института развития в жилищной сфере, развитие механизмов кредитования индивидуального жилищного строительства и так далее.
Устанавливается, что члены коллегиального органа управления уполномоченного банка в сфере жилищного строительства вправе совмещать свое членство в таком органе управления с замещением в соответствии с законодательством Российской Федерации должности федеральной государственной гражданской службы. В этом случае участие в деятельности коллегиального органа такой организации осуществляется на безвозмездной основе.
4. Уточняются положения о возможном размере выплаты возмещения по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения. Устанавливается, что размер такой выплаты должен соответствовать рыночной стоимости общей площади равнозначного жилого помещения на первичном рынке жилья, площадь которого составляет не более ста двадцати квадратных метров, на момент выплаты такого возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве (ранее рыночная стоимость жилого помещения исчислялась исходя из показателей средней рыночной стоимости 1 кв. метра жилья, действовавших в период, когда был заключен соответствующий договор).
При этом устанавливается, что выплата возмещения по договорам, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены такого договора и вне зависимости от уплаты застройщиком по таким договорам обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
5. Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространено на застройщиков апартаментов в целях привлечения средств граждан для строительства указанных помещений исключительно по договорам участия в долевом строительстве и с использованием счетов эскроу.
6. Устанавливается возможность выдачи Фондом поручительства по заключенному застройщиком с уполномоченным банком в сфере жилищного строительства кредитному договору. Устанавливаются условия, которым должен соответствовать застройщик, чтобы иметь возможность получить поручительство Фонда (например, договор участия в долевом строительстве с первым участником должен быть заключен без использования счетов эскроу и до 1 июля 2019 года, застройщик не должен иметь в течение 30 календарных дней, предшествующих дате заключения кредитного договора, просроченной задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам и так далее).
7. Закрепляется положение о выдаче на основании заявления застройщика уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющим государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заключения о степени готовности объекта и возможности продолжения заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу.
8. Федеральным законом также вносятся изменения, направленные на совершенствование регулирования градостроительной деятельности.
В частности, Федеральным законом в целях сокращения административных барьеров в строительной отрасли упрощается порядок проведения повторной экспертизы проектной документации.
Устанавливается необязательность проведения экспертизы проектной документации в случае, если в проектную документацию, уже имеющую положительное заключение экспертизы, вносятся изменения, которые одновременно соответствуют следующим требованиям: не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства; не влекут за собой изменение класса, категории и первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов; не приводят к нарушениям требований технических регламентов и иных требований; соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий; соответствуют установленной в решении о предоставлении бюджетных ассигнований стоимости строительства объекта капитального строительства, осуществляемого за счет средств бюджетной системы Российской Федерации. При этом оценка соответствия изменений указанным выше требованиям по решению застройщика или технического заказчика может осуществляться органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в форме экспертного сопровождения, порядок проведения которого устанавливается Правительством Российской Федерации.
Также Федеральным законом предусматривается создание реестра документов в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса, а также классификатора строительной информации, являющихся информационными ресурсами, формирование и ведение которых осуществляется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации или подведомственным ему государственным учреждением с использованием государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Российской Федерации.
В Градостроительный кодекс Российской Федерации вводятся такие понятия, как информационная модель объекта капитального строительства, а также сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия.
Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования за исключением отдельных положений, для которых предусмотрен иной срок вступления в силу.
Федеральный закон подлежит обязательному рассмотрению в Совете Федерации, поскольку затрагивает вопросы, указанные в статье 106 Конституции Российской Федерации.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рекомендует Совету Федерации одобрить Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».