Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рассмотрел Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (проект № 1246345–7), принятый Государственной Думой 17 декабря 2021 года (далее – Федеральный закон), и отмечает следующее.
Федеральным законом вносятся изменения в Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации и еще в 11 федеральных законов.
С целью устранения правовой неопределенности вводятся определения понятий «многоквартирный дом» и «дом блокированной застройки».
Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 – 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
В Градостроительном кодексе Российской Федерации понятие «дом блокированной застройки» определяется как жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Кроме того, в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) определяется понятие «малоэтажный жилой комплекс» – под ним понимается совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Действие Федерального закона № 214-ФЗ в равной степени распространяется на отношения при строительстве индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договору участия в долевом строительстве.
Федеральным законом установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса только после:
— утверждения проекта планировки территории и проекта межевания территории, которыми определяются границы такого комплекса;
— получения одного разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией;
— государственной регистрации права собственности застройщика на расположенный в границах территории малоэтажного жилого комплекса земельный участок, либо договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Привлечение застройщиками денежных средств граждан для такого строительства допускается только с использованием счетов эскроу.
Федеральным законом определяется, что договор участия в таком долевом строительстве должен предусматривать обязанность застройщика в установленный срок:
осуществить: строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией;
передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа;
построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества.
Федеральным законом к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса отнесены земельные участки, объекты капитального строительства, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
Строительство объектов, которые не будут входить в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения их строительства они безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность.
В Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливаются требования к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства, а также особенности государственной регистрации права на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Кроме того, Федеральным законом внесены изменения в Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», предусматривающие, что органы государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляют полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности, в соответствии планом мероприятий. Отчет о его выполнении будет размещаться в единой информационной системе жилищного строительства.
Единый институт развития в жилищной сфере наделяется полномочием по подготовке предложений о прекращении осуществления органом государственной власти субъекта Российской Федерации полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению такими земельными участками, в частности, в случае выявление факта невыполнения им плана мероприятий.
Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2022 года, за исключением отдельных его положений, которые вступают в силу со дня его официального опубликования.
Федеральный закон не подлежит обязательному рассмотрению в Совете Федерации, поскольку не затрагивает вопросы, указанные в статье 106 Конституции Российской Федерации.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рекомендует Совету Федерации одобрить Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».