Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рассмотрел Федеральный закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (проект № 471420–8), принятый Государственной Думой 4 июля 2024 года (далее – Федеральный закон), и отмечает следующее.
Федеральным законом регулируются отношения, связанные со строительством юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями жилых домов на земельных участках, принадлежащих гражданам Российской Федерации на праве собственности, а также предоставленных гражданам на праве аренды, безвозмездного пользования в целях приобретения ими права собственности на жилые дома, построенные на таких земельных участках, в том числе с использованием промышленной продукции лесопромышленного комплекса и (или) иной промышленной продукции, произведенной на территории Российской Федерации, в соответствии с договором строительного подряда, денежные средства в счет уплаты цены которого размещаются заказчиками на счетах эскроу (далее – договор строительного подряда) в целях защиты их прав и законных имущественных интересов.
Федеральным законом закрепляются такие понятия, как «заказчик», «подрядчик» (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, выполняющие на основании договора строительного подряда работы по строительству жилого дома, а также монтажные, пусконаладочные и иные работы, неразрывно связанные с таким строительством), «домокомплект» (совокупность конструкций, деталей, изделий и материалов, произведенных заводским способом, сведения о которой включены в реестр российской промышленной продукции), «уполномоченный банк».
Устанавливаются условия заключения договора строительного подряда. Так, подрядчик вправе заключить договор строительного подряда с заказчиком при условии присвоения подрядчику уникального кода идентификации при его регистрации в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) (далее – система) и обязательного раскрытия в системе следующей информации:
1) о юридическом лице или об индивидуальном предпринимателе (фирменном наименовании, местонахождении, о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя);
2) о проектах жилых домов, которые могут быть построены подрядчиком (о характеристиках жилых домов, об их объемно-планировочных решениях, о количестве этажей, площади, возможном инженерно-техническом обеспечении, о цене домокомплектов (без учета транспортных расходов на их доставку к местам строительства), о предполагаемой стоимости и примерных сроках строительства);
3) об уполномоченном банке, в котором заказчиком открывается счет эскроу.
Также подрядчик размещает в системе:
сведения о договоре строительного подряда (о дате и месте заключения, о расторжении или об изменении договора, о сроках исполнения договора (включая начальный, конечный и промежуточные), о сроке приемки заказчиком жилого дома, о сроке, в течение которого заказчику необходимо обеспечить оформление права собственности на жилой дом, об объекте строительства, о передаточном акте);
сведения о заказчике;
сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого дома;
сведения о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом и иные сведения.
Правительством Российской Федерации будет установлен порядок и сроки размещения информации в системе.
Подрядчик имеет право заключать с гражданами договоры строительного подряда, предусматривающие использование типовой проектной документации и (или) домокомплектов.
Договором строительного подряда должны предусматриваться способы обеспечения оформления права собственности заказчика на жилой дом (либо самим заказчиком, либо такое право может быть передано подрядчику), условие об обязанности заказчика открыть счет эскроу, порядок взаимодействия между сторонами договора, в частности в целях направления уведомлений о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, уведомления об окончании строительства и получения от соответствующих органов уведомлений о соответствии (несоответствии) построенного объекта (либо заказчиком, либо такое право может быть передано подрядчику).
Кроме того, договором строительного подряда может предусматриваться обязательство заказчика самостоятельно приобрести домокомплект у производителя домокомплектов. В этом случае договором строительного подряда предусматривается порядок передачи заказчиком домокомплекта подрядчику. При этом цена домокомплекта, уплаченная заказчиком производителю домокомплекта, не включается в цену договора строительного подряда.
Федеральным законом определяется порядок использования счета эскроу.
Предусматривается, что в случае, если строительство жилого дома в соответствии с договором строительного подряда осуществляется подрядчиком за счет средств предоставленного уполномоченным банком целевого кредита, заказчик по договору строительного подряда вносит денежные средства в счет уплаты цены такого договора на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, предоставившем целевой кредит подрядчику. При отсутствии у подрядчика целевого кредита денежные средства в счет уплаты цены договора строительного подряда вносятся заказчиком на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, в отношении которого сторонами договора строительного подряда достигнуто соглашение о размещении денежных средств на указанные цели.
Денежные средства на счет эскроу вносятся после подписания сторонами договора строительного подряда на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев предусмотренный договором срок окончания строительства жилого дома.
Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
Определяется порядок перечисления уполномоченным банком денежных средств со счета эскроу в случае прекращения договора счета эскроу в связи с отказом заказчика от исполнения договора строительного подряда, а также порядок возврата средств материнского капитала в случае, если заказчиком использовались такие средства при уплате цены договора строительного подряда, который прекращен.
Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2025 года.
Федеральный закон направлен на повышение прозрачности и доступности рынка индивидуального жилищного строительства и нивелирования сопутствующих рисков, а также создания аналога проектного финансирования для профессиональных подрядчиков в сегменте частного домостроения.
Федеральный закон подлежит обязательному рассмотрению в Совете Федерации, поскольку затрагивает вопросы, указанные в статье 106 Конституции Российской Федерации.
Комитет Совета Федерации по экономической политике, Комитет Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам, Комитет Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию рекомендуют одобрить Федеральный закон.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рекомендует Совету Федерации одобрить Федеральный закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».