Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рассмотрел Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (проект № 635611–8), принятый Государственной Думой 23 июля 2024 года (далее – Федеральный закон), и отмечает следующее.
Федеральным законом в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) вносятся изменения, направленные на установление единообразного подхода к определению размера и пределов ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве.
С целью консолидации норм об ответственности стороны договора участия в долевом строительстве Федеральным законом закрепляется положение о том, что исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора участия в долевом строительстве, устанавливается Федеральным законом № 214-ФЗ.
В настоящее время ответственность застройщика определяется в соответствии с двумя законодательными актами – Федеральным законом № 214‑ФЗ и Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О защите прав потребителей») в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.
Федеральным законом сокращается с пяти до трех лет гарантийный срок для объекта долевого строительства.
Определяется, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства.
Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).
Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается от цены договора (новая редакция части 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
Согласно действующим положениям статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента от стоимости жилого помещения (пункт 1 статьи 23 Закона «О защите прав потребителей»). Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) за каждый день просрочки составляет один процент от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.
Федеральным законом устанавливается, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и договором.
Закрепляется, что застройщиком подлежит компенсации моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав такого гражданина, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ и договором. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином – участником долевого строительства убытков.
При удовлетворении судом требований такого гражданина – участника долевого строительства суд в дополнение к присужденной в его пользу сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (новая редакция статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ).
Федеральным законом определяется, что вводимые им нормы применяются при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу Федерального закона.
Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2024 года.
Федеральный закон подлежит обязательному рассмотрению в Совете Федерации, поскольку затрагивает вопросы, указанные в статье 106 Конституции Российской Федерации.
Комитет Совета Федерации по экономической политике, Комитет Совета Федерации по Регламенту и организации парламентской деятельности рекомендуют одобрить Федеральный закон.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рекомендует Совету Федерации одобрить Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.