Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рассмотрел Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (проект № 664897–8), принятый Государственной Думой 17 декабря 2024 года (далее – Федеральный закон), и отмечает следующее.
Федеральным законом вносятся изменения в семь федеральных законов, в частности, в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон №4802-I), Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ), Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 191-ФЗ), направленные на совершенствование правового регулирования механизма комплексного развития территории.
Федеральным законом изменениями в Градостроительный кодекс уточняются виды и состав территориальных зон (статья 35).
В жилых зонах и общественно-деловых зонах допускается размещение, в частности, объектов, связанных с проживанием граждан, необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека (в том числе зданий пожарных депо).
В составе производственных зон допускается размещение, в том числе объектов обеспечения жизнедеятельности человека (в том числе зданий пожарных депо).
Федеральным законом уточняется состав основной части проекта планировки территории, который должен включать положения об очередности планируемого развития территории (статья 42 Градостроительного кодекса).
Федеральным законом определяется, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы при принятии решения о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, строительство, реконструкция которого планируются в границах территории, подлежащей комплексному развитию, проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, в том числе очередности планируемого развития территории (статья 51 Градостроительного кодекса).
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы также могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции объектов капитального строительства, необходимых для функционирования объектов и обеспечения жизнедеятельности человека объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов в границах территории, подлежащей комплексному развитию.
Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство может являться несоответствие проектной документации очередности планируемого развития территории, предусмотренной проектом планировки территории.
Федеральным законом устанавливается, что комплексное развитие территории жилой застройки может осуществляться в отношении застроенной территории, в границах которой расположены, в том числе дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения (статья 65 Градостроительного кодекса).
Уточняются процедуры принятия и реализации решений о комплексном развитии территорий жилой и нежилой застройки, незастроенных территорий, которые должны предусматривать подготовку документации по планировке территории с указанием очередности планируемого развития территории (в том числе определение этапов и максимальных сроков строительства, реконструкции объектов, необходимых для функционирования и обеспечения жизнедеятельности человека (объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов) (статья 66 Градостроительного кодекса).
Федеральным законом допускаются случаи внесения изменений в решение о комплексном развитии территории без опубликования проекта внесения изменений в решение о комплексном развитии территории (новая часть 8 статьи 67 Градостроительного кодекса).
Перечень сведений, включаемых в договор о комплексном развитии территории, дополняется сведениями о видах, назначении планируемых для размещения объектов капитального строительства с указанием предельной (максимальной и (или) минимальной) общей площади таких объектов, а также перечнем самих объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов, необходимых для функционирования объектов капитального строительства и обеспечения жизнедеятельности человека.
В договор о комплексном развитии территории включается обязательство лица, заключившего договор, осуществить на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии, строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека объектов, а также обеспечить благоустройство территории (статья 68 Градостроительного кодекса).
Изменениями в Закон № 4802-I полномочия органов государственной власти города Москвы в связи с осуществлением городом Москвой функций столицы Российской Федерации, а также в целях реновации жилищного фонда в городе Москве, защиты прав граждан — участников долевого строительства дополняются, в частности, полномочиями по определению случаев, порядка заключения и содержания условий соглашений с юридическими лицами, осуществляющими градостроительную деятельность на территории города Москвы, предусматривающих очередность планируемого развития территории, максимальные сроки осуществления сноса, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также мероприятия, реализуемые в целях обеспечения устойчивого развития территории города Москвы, в том числе по передаче объектов недвижимого имущества в собственность города Москвы (статья 4).
Федеральным законом предусматриваются гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации. Устанавливается, что в случае если при переселении жителей из многоквартирного дома, включенного в программу реновации, отсутствует возможность предоставления собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения, состоящего из четырех и более комнат, одного равнозначного жилого помещения, таким собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения с их письменного согласия может быть предоставлено несколько жилых помещений, в совокупности соответствующих установленным требованиям. В этом случае предоставление нескольких жилых помещений признается предоставлением равнозначного жилого помещения. В случае письменного согласия собственника жилого помещения или нанимателя жилого помещения равнозначное жилое помещение может быть предоставлено в многоквартирном доме, расположенном в ином районе города Москвы (статья 73 Закона № 4802-I).
Федеральным законом уточняются положения о Московском фонде реновации жилой застройки (далее – Фонд).
В целях выполнения Фондом своих функций он может заключать договор о развитии территории в целях реализации решения о реновации (далее – договор) (новая статья 79 Закона № 4802-I).
В соответствии с договором юридическое лицо, с которым заключен договор, обязуется обеспечить выполнение мероприятий по развитию территории в целях реализации решения о реновации, в том числе по строительству, реконструкции многоквартирных домов, иных объектов капитального строительства, право собственности на которые принадлежит и (или) будет принадлежать Фонду, снос необходимых в этих целях объектов капитального строительства, выполнение мероприятий, связанных с подключением (технологическим присоединением) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а Фонд обязуется при необходимости предоставить такому юридическому лицу в субаренду земельный участок для строительства, реконструкции указанных объектов недвижимого имущества на срок, не превышающий срока его аренды, с установлением платы по договору субаренды в соответствии с нормативным правовым актом города Москвы и полностью или частично обеспечить финансирование данных мероприятий.
При реализации договора Фонд вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц в соответствии с Федеральным законом 30 декабря 2024 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Цена договора, особенности приемки выполненных работ, оказанных услуг определяются в порядке, установленном нормативным правовым актом города Москвы.
Изменениями в Федеральный закон № 191-ФЗ устанавливается, что многоквартирный дом, включенный в программу реновации жилищного фонда в Москве, может быть включен в границы территории, подлежащей комплексному развитию без проведения общего собрания собственников такого многоквартирного дома. При этом в случае исключения такого многоквартирного дома из программы реновации такой многоквартирный дом считается исключенным из границ территории, подлежащей комплексному развитию.
До 1 января 2030 года продлеваются особенности предоставления земельных участков, расположенных на территории города Москвы (статья 9 Закона № 4802-I), продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые отнесены в результате изменения границ города федерального значения Москвы к землям населенных пунктов (статья 191 Федерального закона № 101-ФЗ).
Кроме того, Федеральным законом с 1 января 2025 года до 1 января 2026 года продлевается срок, в течение которого саморегулируемые организации в сфере строительства могут выдавать своим членам займы из средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств (часть 17 статьи 33 Федерального закона № 191-ФЗ).
Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2025 года, за исключением отдельных его положений, для которых предусмотрен иной срок вступления в силу (с 1 марта 2025 года).
Коррупциогенные факторы в Федеральном законе не выявлены.
Федеральный закон подлежит обязательному рассмотрению в Совете Федерации, поскольку затрагивает вопросы, указанные в статье 106 Конституции Российской Федерации.
Комитет Совета Федерации экономической политике, Комитет Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию, Комитет Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам рекомендуют одобрить Федеральный закон.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рекомендует Совету Федерации одобрить Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».