Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рассмотрел Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (проект № 498549–8), принятый Государственной Думой 17 декабря 2024 года (далее – Федеральный закон), и отмечает следующее.
Федеральным законом вносятся изменения в пять федеральных законов: от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Федеральный закон № 102-ФЗ), от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ), от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), от 22 июля 2024 года № 207-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Действующей частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) устанавливается, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
При этом действие указанной нормы не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (статья 19 Федерального закона № 189-ФЗ).
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева» статья 19 Федерального закона № 189-ФЗ признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.
Федеральным законом устанавливается, что если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и на бывших членов семьи собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло на основании документа, подтверждающего полную выплату паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива (далее – кооператив), при условии, что в момент полной выплаты паевого взноса эти лица были указаны в качестве членов семьи члена кооператива в ордере, выданном при вселении в жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов кооператива, либо в решении общего собрания членов кооператива о предоставлении жилого помещения либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом кооператива (новая редакция статьи 19 Федерального закона № 189-ФЗ).
Сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (новые пункты 86 и 87 части 3 статьи 9, новая часть 13 статьи 38 Федерального закона № 218-ФЗ).
Федеральным законом также определяется, что ипотека приватизированного жилого помещения, которым пользуются члены семьи (бывшие члены семьи) собственника жилого помещения, устанавливается с оформленного в письменной форме и нотариально удостоверенного согласия таких членов семьи (бывших членов семьи) собственника жилого помещения (новый пункт 7 статьи 74 Федерального закона № 102-ФЗ).
Федеральным законом также вносятся изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, определяющие, что договор участия в долевом строительстве может предусматривать условие о соответствии результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки стандарту организации, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о стандартизации (далее – стандарт застройщика).
При этом требования, предъявляемые к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки в стандарте застройщика, не могут быть ниже минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства. В указанном случае стандарт застройщика является неотъемлемой частью договора (новая часть 47 статьи 4).
Федеральным законом устанавливается, что гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (новая часть 52 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
Данные положения не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 21 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ (новая часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ).
Переходными положениями определяется, что новая норма Федерального закона № 214-ФЗ об ответственности застройщика за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
Коррупциогенные факторы в Федеральном законе не выявлены.
Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2025 года, за исключением отдельных его положений, для которых установлены иные сроки вступления в силу.
Федеральный закон подлежит обязательному рассмотрению в Совете Федерации, поскольку затрагивает вопросы, указанные в статье 106 Конституции Российской Федерации.
Комитет Совета Федерации экономической политике, Комитет Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам, Комитет Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству рекомендуют одобрить Федеральный закон.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера рекомендует Совету Федерации одобрить Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».