(о привлечении денежных средств граждан и юридических лиц на проведение работ по приспособлению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации для современного использования под многоквартирные дома)
Внесен Законодательным Собранием Нижегородской области.
Проектом федерального закона (далее – проект) предлагается внести изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) и Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 73-ФЗ).
Проектом предлагается в равной степени распространить действие Федерального закона № 214-ФЗ на отношения при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – объект культурного наследия), при которых в том числе затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия и предусматривается его приспособление под многоквартирный дом либо в результате которых изменяется количество помещений объекта культурного наследия, являющегося многоквартирным домом (далее – работы по сохранению объекта культурного наследия).
Проектируется, что застройщик будет вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия только при одновременном соблюдении следующих условий:
1) застройщик является собственником объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – реестр объектов культурного наследия), или собственником всех помещений в случае, если объект культурного наследия является многоквартирным домом;
2) в отношении объекта культурного наследия утвержден предмет охраны;
3) застройщик является правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект;
4) наличие документации по планировке территории, утвержденной в установленном порядке в отношении элемента планировочной структуры, в границах которого расположен объект культурного наследия, в случаях, когда подготовка документации по планировке территории предусмотрена Градостроительным кодексом;
5) наличие полученного в установленном порядке разрешения на строительство;
6) наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий на проект работ по сохранению объекта культурного наследия;
7) опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации (новая часть 14 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ).
Проектом предлагается дополнить состав информации договора участия в долевом строительстве, заключаемого в отношении объекта долевого строительства в проекте работ по сохранению объекта культурного наследия, а также состав информации о проекте строительства, следующей информацией:
1) о регистрационном номере объекта культурного наследия в реестре объектов культурного наследия;
2) об охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия в отношении объекта долевого строительства, если указанное охранное обязательство утверждено в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ (новая часть 48 статьи 4 и новая часть 4 статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ).
Проектируется, что федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, в отношении отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, исполнительные органы субъектов Российской Федерации, уполномоченные в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, в срок не позднее трех рабочих дней с даты выдачи разрешения на строительство, выданного в целях проведения работ по сохранению объекта культурного наследия с привлечением денежных средств участников долевого строительства, размещают в единой информационной системе жилищного строительства сведения об охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденном в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ (новая часть 74 статьи 233 Федерального закона № 214-ФЗ).
Изменениями в часть 3 статьи 41 Градостроительного кодекса предусматривается, что подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в случае, если планируется проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, в результате которых потребуется строительство, реконструкция объектов транспортной (за исключением внутриквартальных проездов, примыканий к существующим автомобильным дорогам), социальной инфраструктуры для сохранения фактических показателей обеспеченности территории такими объектами и фактических показателей территориальной доступности указанных объектов для населения (новый пункт 9).
Проектом предусматривается, что одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома, образованного при выполнении работ по сохранению объектов культурного наследия, осуществляемых в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, осуществляется погашение записи о государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия (новая часть 111–1 статьи 48 Федерального закона № 218-ФЗ).
Проектируемыми изменениями в Федеральный закон № 73-ФЗ предусматривается, что в случае проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, охранные обязательства в отношении такого многоквартирного дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме могут утверждаться исходя из предмета охраны объекта культурного наследия и проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 2 статьи 45 Федерального закона № 73-ФЗ, в срок со дня выдачи разрешения на строительство такого многоквартирного дома. Указанные охранные обязательства в отношении многоквартирного дома, являющегося объектом культурного наследия, будут подлежать направлению в орган регистрации прав для регистрации ограничений (обременений) прав в Едином государственном реестре недвижимости не позднее пятнадцати рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного дома, являющегося объектом культурного наследия, в соответствии с Градостроительным кодексом, а в отношении помещения многоквартирного дома, являющегося объектом культурного наследия, приспособленным под многоквартирный дом с привлечением денежных средств участников долевого строительства, – со дня принятия участником долевого строительства такого помещения (новый абзац 2 пункта 2 статьи 561).
Как отмечается в пояснительной записке к проекту, одним из актуальных способов вовлечения объектов культурного наследия в хозяйственный оборот является выполнение работ по их сохранению с последующей продажей собственником объекта культурного наследия помещений в нем. В результате выполнения работ по изменению конструктивных элементов объектов культурного наследия они могут быть переведены в статус жилых объектов (многоквартирные дома) с последующей реализацией квартир на рынке. Однако покупатели таких объектов недвижимости (помещений в объектах капитального строительства, прошедших реконструкцию, объектах культурного наследия после выполнения работ по их сохранению) в настоящее время не защищены механизмами и гарантиями, установленными Федеральным законом № 214-ФЗ.
Концептуально поддерживая идею проекта, направленную на расширение возможности привлечения инвесторов к мероприятиям по сохранению объектов культурного наследия, необходимо отметить, что предлагаемые проектом изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ в части распространения его положений на отношения при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия (то есть подразумевается, что объект уже существует) не соотносятся с предметом регулирования Федерального закона № 214-ФЗ, который, в первую очередь, направлен на регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию (часть 2 статьи 1).
Принятие проектируемого федерального закона не потребует разработки Правительством Российской Федерации нормативных правовых актов, необходимых для его реализации.
Реализация проектируемых положений не окажет влияния на доходы и расходы бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера поддерживает концепцию проекта федерального закона.