Отзыв на проект федерального закона № 513907–7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 13 Федерального закона „О саморегулируемых организациях“

Проектом федерального закона (далее – проект) предлагается ввести субсидиарную ответственность саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства (далее – СРО), Национальных объединений СРО за неисполнение членами СРО обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

Согласно проекту ответственность СРО, Национальных объединений СРО выражается в форме возмещения ими реального ущерба участникам долевого строительства вследствие неисполнения членами СРО обязательств по договорам участия в долевом строительстве, а также в форме выплаты неустойки (штрафа) по таким договорам в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Возмещение реального ущерба и выплата неустойки по договорам участия в долевом строительстве согласно проекту должны осуществляться за счет средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств. В случае недостаточности средств компенсационного фонда договорных обязательств, предлагается использовать средства компенсационного фонда возмещения вреда.

Проектом также предусматривается исполнение за счет средств компенсационных фондов СРО гарантийных обязательств по договорам участия в долевом строительстве, возникших до вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ, в случае ликвидации юридического лица – члена СРО, обязанного исполнять такие гарантийные обязательства.

По существу предлагаемой инициативы необходимо отметить следующее.

Возложение на СРО ответственности за неисполнение членом СРО обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным таким членом до вступления в силу Федерального закона
№ 218-ФЗ, означает придание закону обратной силы. В соответствии со статьей 54 Конституции Российской Федерации закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет.

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств формируется СРО за счет взносов членов СРО в целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО по обязательствам, возникшим вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения членами СРО обязательств по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, договорам строительного подряда или договорам подряда на осуществление сноса, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров (часть 2 статьи 55¹⁶).

Компенсационный фонд возмещения вреда формируется за счет взносов членов СРО в целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения (часть 1 статьи 55¹⁶).

Предлагаемое автором проекта осуществление выплат из средств компенсационных фондов СРО в связи с неисполнением членом СРО обязательств по договорам участия в долевом строительстве не соответствует целям формирования компенсационных фондов, закрепленным в Градостроительном кодексе.

Размер взносов в компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств на одного члена СРО в соответствии с положениями Градостроительного кодекса определяется исходя из предельного размера обязательств члена СРО по заключаемым им договорам подряда.

Размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда на одного члена СРО определяется исходя из стоимости выполнения работ по заключаемым им договорам подряда либо исходя из стоимости объектов капитального строительства, строительство, реконструкцию которого осуществляет член СРО.

Таким образом, компенсационные фонды СРО в настоящее время сформированы (формируются) без учета обязательств членов СРО по договорам участия в долевом строительстве.

Полагаем, что осуществление выплат из компенсационных фондов в связи с неисполнением членом СРО обязательств по договорам участия в долевом строительстве в отдельных случаях может привести к невозможности выполнения компенсационными фондами СРО своей основной функции, предусмотренной Градостроительным кодексом, которая заключается в обеспечении имущественной ответственности членов СРО по обязательствам, возникшим вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения ими обязательств по договорам подряда, а также по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения.

Согласно проекту ответственность СРО за неисполнение или ненадлежащее исполнение членом СРО обязательств по договору участия в долевом строительстве наступает в случае, если индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, допустившие неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве, на момент заключения указанного договора являлись членами такой СРО.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник долевого строительства.

Градостроительный кодекс не предусматривает обязательного членства застройщиков в СРО. В соответствии с частью 2 статьи 55⁸ указанного кодекса застройщик обязан быть членом СРО в случае, если он самостоятельно выполняет инженерные изыскания, осуществляет подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства.

Кроме этого, Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» был введен региональный принцип создания и деятельности СРО строительной отрасли. Во исполнение норм данного федерального закона члены СРО были обязаны перейти в СРО, зарегистрированные в том же субъекте Российской Федерации, что и член СРО.

В пояснительной записке к проекту отсутствуют сведения о том, какое количество застройщиков, допустивших неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, на сегодняшний день сохранили членство в тех СРО, членами которых они были на момент заключения договоров участия в долевом строительстве.

В этой связи оценить последствия принятия предлагаемых норм не представляется возможным.

На основании изложенного полагаем, что предлагаемая инициатива не позволит комплексно и системно решить проблему «обманутых дольщиков».

Принятие проектируемого федерального закона не потребует разработки Правительством Российской Федерации нормативных правовых актов, необходимых для его реализации.

Комитет не поддерживает концепцию проекта федерального закона.